* 주요 개정내용
* 정책 변화
- 요점 : 취득하려는 주택이 아래 조건에 모두 해당하면, 기존 보유주택 수에 따라 취득세율 적용하고, 취득한 소형 주택 등은 추후 다른 주택을 취득할 때 주택 수에서 제외(세부 내용은 아래 운영요령 참조)
- 소형 신축 주택 (=소형+신축+분양+비아파트)
- 주택 유형 : 아파트 아닌 빌라 등
- 전용 60이하, 수도권 6억이하/비수도권 3억 이하
- 준공시점 25년 말까지. 최초 유상승계 취득
- 소형 기축 주택 (=소형+기축+매입임대+비아파트)
- 주택 유형 : 아파트 아닌 빌라 등
- 전용 60이하, 수도권 6억이하/비수도권 3억 이하
- 취득일로부터 60일이내 임대사업자 등록
- 지방 준공 후 미분양 아파트
- 주택 유형 : 아파트
- 전용 85이하, 6억이하
- 소재지 : 비수도권(서울, 인천, 경기를 제외한 지역)
- 참조 : 운영요령 (지방세법 시행령, 행정안전부) 세부내용
- 주의: 위 내용은 취득세. 양도세에서 소형 신축은 이후 1주택 비과세에서 악재.
- (취득세) 일시적 2주택 취득세 중과 배제 인정기한 확대(1→2년)
- (양도세) 일시적 2주택 비과세 요건 완화(1→2년)+세대원 전입 삭제,
- 다주택을 해소한 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 폐지,
- 다주택자 양도세 중과(+20~30%p) 배제
무상취득(상속, 증여) 취득세 과세표준 개정 시행 (지방세법 10조 이하 참조)
- 과세표준
- 원칙 : 시가인정액 (취득당시 가액 = 매매사례, 감정, 경매 공매사례 등)
- 예외:
- 상속 = 시가표준액
- 시가표준액이 1억 이하인 부동산 = 시가인정액과 시가표준액 중 납세자 지정
- 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 = 시가표준액
- 부담부증여 = 채무 외(무상취득) + 채무액(부담분, 유상취득)
- 당해 부동산의 시가인정액 평가 적용
- 평가기간 : 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내
- 시가인정액 : 매매, 감정, 경매 공매한 사실이 있는 경우 아래 가액
- 매매 : 그 거래가액
- 감정평가액 : 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액 평균(시가표준액 10억 이하이면 하나의 감정기관) 단, 감정가액이 시가표준액과 동일유사사례의 시가인정액 90% 가액 중 적은 금액(기준금액)에 미달 또는 기준금액 이상이더라도 지방세심의위의 부적정평가액 인정 시는 단체장이 다른 감정기관에 감정의뢰.
- 평가기준일 : 매매계약일, 평가기간 내 가격산정기준일과 감정평가서 작성일, 경매/공매가액 결정일.
- 적용순서 : 시가인정액이 2이상인 경우 취득일 전후로 가장 가가운 날의 가액, 그 가액이 2이상인 경우 평균액
- 유사사례 시가인정액의 간주 (증여세 구조와 유사)
- 평가기간 : 취득일 전 6개월부터 평가기간 내의 취득세 신고일까지
- 시가인정액 : 동일 유사한 부동산의 시가인정액을 당해 부동산의 시가인정액으로 간주
- 동일 유사 부동산 : 공동주택 = 같은 단지, 전용면적과 공동주택가격이 5%이내
- 유사매매사례 조회 : 홈택스
- 홈택스 : 세금신소납부 > 상속증여재산평가하기 > 평가정보조회 > 재산종류 선택 후 진행 > 출력
- 국토부 실거래가 조회
* 취득세 알아보기
- 중과제외주택 확인 : 공시가격 1억 이하 등은 무조건 기본세율(1~3%) 적용
- 1세대 범위 확인 : 세대기준 주택수, 30세미만 자녀와 동거봉양 합가시 동일세대 여부
- 1세대의 주택 수 산정
- 조정지역 여부 : 취득하려는 주택이 조정지역인지, 몇 번째 주택인지
- 1% ~ 3% 표준세율 적용, 다른 주택 취득시 소유주택 수에서도 제외
- 1억원 이하 주택(시가표준액, 주택공시가격). 단, 도정법상 정비구역 고시 주택 제외.
- 주의 : 지분 or 부속토지만 취득하는 경우 건물 전체 공시가격으로 판단
- 등록주택건설업자 등이 주택건설을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택
- 농어촌주택 : 대지 660 & 연면적 150 & 시가표준액 6500만원 & 법정지역 소재
- 가정어린이집 : 취득 후 1년 이내 직접 사용하지 않거나 3년 내 처분시 추징
- 국가등록문화재 주택
- 사업용 노인복지주택 : 취득 후 1년 이내 직접 사용하지 않거나 3년 내 처분시 추징
- 공사대금으로 취득한 미분양주택 등
- 주택취득자와 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)으로 구성된 세대
- 거주자 및 그 배우자의 직계존비속( 그 배우자 포함) 및 형제자매
- 취득세는 주민등록이라는 형식을 기준, 양도소득세는 실질에 따라 동일세대 판단.
- 주의 : 취득일(계약일 아님, 잔금일) 기준으로 1세대 판단. so 세대분리로 절세가능.
- 취득자의 배우자, 30세 미만 미혼자녀는 세대분리되어 있어도 1세대로 본다.
- 취득자가 30세 미만 미혼이면 그 부모도 세대분리되어 있어도 1세대
- 별도세대 인정 요건
- 소득 있는 30세 미만 자녀
- 소득세법상 기준 중위소득 40% 이상(2021년 월73만원 정도) + 독립생계유지
- 계속적 반복적인 소득
- 취득일로부터 과거 1년 동안 소득으로 판단. 기준금액 미달시 2년 소득 판단.
- 취득일 현재 소득(소득창출 활동)이 있어야 함.
- 미성년 자녀는 위 기준소득이상이더라도 독립세대 불인정.
- 동거봉양 합가 : 각각 별도세대 간주.
- 주택취득일 기준 65세 이상. 배우자의 직계존속 포함 조부모 제외.
- (구별) 양도소득세 : 동거봉양 합가 특례는 60세 이상, 합가일 기준 나이.
- 해외체류 신고 : 취학 근무 등으로 세대전원이 90일 이상 출국
- 소득 있는 30세 미만 자녀
- 관련 법령 : 지방세법시행령 28의3
- 주의 : 아래 내용은 (개정 전) 2주택부터 중과세. 개정 후는 3주택부터 중과세 적용(위 표를 참고)
- Key : 보유 중이거나 취득하려는 주택이 중과제외주택인지, 조정지역인지, 처분의사 있는지 등
- A : 무주택자가 최초 1주택을 취득한다면? 가격구간별로 1~3 % 적용
- 조정지역이든 비조정지역이든 묻지 않는다. 중과제외주택 여부도 판단할 필요가 없다.
- B : 기존 1주택자가 1주택을 추가로 취득(조정지역)
- 취득하는 주택이 조정지역에 있으면? 2주택으로 중과 원칙. but,
- 취득하는 주택이 중과제외주택에 해당하면? 기본세율
- 기존 1주택이 중과제외주택이면? 주택수에서 빠지므로 A상태로 1주택 기본세율
- 기존 1주택을 처분하는 조건으로 취득(일시적 2주택)하면? 기본세율
- C : 기존 2주택자가 1주택을 추가로 취득(조정지역)
- 취득하는 주택이 조정지역에 있으면? 3주택으로 중과 원칙. but,
- 취득하는 주택이 중과제외주택에 해당하면? 기본세율
- 기존 1주택이 중과제외주택이면? 주택수에서 빠지므로 1주택자로 1주택을 추가취득(B 상태)
- 기존 1주택이 중과제외주택이고, 나머지 1주택을 처본하는 조건으로 (일시적 2주택) 취득? 기본
- 기존 2주택이 중과제외주택이면? 무주택자와 같아 최초 1주택을 취득하눈 경우와 동일
- D : 취득하려는 1주택이 비조정지역이면? 위와 같은 논리이나 3번째부터 중과세
- 기존 보유주택의 현황을 정확하게 파악
- 중과제외주택인지, 조정/비조정지역에 소재하는지 등
- 2020.8.12 이후 취득하는 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔(재산세 부과)과 공유지분 등도 주택으로 포함되므로 주택수 산정에 주의가 필요하다.
- 기존 보유주택을 처분할 의사가 있는지 : 일시적 2주택 여부 등 판단
- 구체적으로 처분의사를 나타내지 않는 한 이런 세부사항까지 짧은 시간에 묻기가 곤란하다. 또한,
- 단순히 취득세율만을 위해 처분하려는 경우보다 더 거시적으로 양도소득세 등과 관련된 자산관리의 목적이라면 사전에 세무사등 상담이 필요.
- 신규 취득주택의 내용 : 중과제외주택인지
- 1세대의 구성원이 보유 중인 주택
- 1세대의 범위와 관련하여 착오가 있을 수 있다. 특히, 별거 중인 자녀나 부모 등도 포함되는 경우가 있으므로 아래 세부내용을 주의깊게 살펴 볼 필요가 있다.
- 가족 사이에 속 깊은 대화가 없는 경우 투자 등 목적으로 모르게 보유 중인 주택이 있을 수 있다.
- 세율의 특례 : 지방세법 제15조
- 무주택자가 상속으로 1주택에 해당하게 되는 경우 취득세율을 2% 감면해 준다. 물론,
- 취득세율 감면만을 목적으로 상속인 사이에 협의분한을 통해 무주택인 상속인이 모두 주택을 상속받는 건 아니지만…
- 상속 1가구1주택 취득세 감면 (링크 확인)
- 주택은 아니지만 농지 등도 특례 참조
- 지방세특례제한법의 관련 감면 등도 참조.
< 세부 기준 >
- 근거 : 지방세법 시행령 28조의4
- 주택 취득일 현재 / 취득하려는 주택을 포함하여 / 1세대가 국내 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔 및 신탁회사에 위탁한 주택의 수를 합산한다.
- (주의) 주택이 아닌 조합원입주권/분양권/주거용오피스텔의 취득은 주택이 아니므로 주택 취득세율이 적용되지 않고, 입주권은 완공건물분 2.8%, 분양권은 잔금 후 분양가액 1~3%나 8~12%, 오피스텔은 취득가액 4%를 취득세율 적용.
- 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유/취득해도 주택의 소유나 취득으로 간주
- 양도소득세는 주택부속토지만 소유한 경우 주택소유로 보지 않지만, 취득세는 주택수 포함. 즉, 주택부수토지(나대지, 철거)와 1주택을 보유하다 1주택을 팔면 양도소득세는 비과세 가능.
- 공시가격 1억이하 주택은 주택수 제외하듯 주택부수토지를 주택간주하더라도 1억이하이면 주택 수 제외하지만, 재건축재개발 지역이면 포함 산정.
- 1세대 내에서 1개 주택 등을 세대원이 공동소유하는 경우 1개의 주택 등 소유로 간주. 즉, 부부가 1주택을 공동소유하면 2주택이 아닌 1주택으로 본다.
- 동일 세대 내 공동소유는 개별세대원이 아닌 ‘세대’가 1개 소유로 산정하나,
- 동일 세대가 아닌 자와 지분소유시 각각 1주택 소유로 산정.
- (질문) 부부가 별도세대이면? 남편 사망으로 부인(동일/별도세대)이 상속?
- 상속주택 : 공동상속으로 지분공유시 상속개시일로부터 5년까지는 주택 수 제외.
- 상속받은 주택/조합원입주권/분양권/오피스텔(상속받은 주택등)은 어쩔수 없이 취득이라..
- 개정법 시행일 이전 상속받은 주택 등은 2020.08.12.부터 5년(2025.8.12.)까지 제외 적용.
- 5년 후는 최대 지분자 > 당해주택 거주자 > 최연장자(나이) 순으로 소유자 판단. 이때 다른 공동상속인(소수지분자 등)은 상속주택이 주택수에서 제외된다(처음부터 쭉~).
- 상속받은 분양권 · 입주권이 주택으로 전환된 경우 5년이 미경과라도 주택 간주.(주의)
- 입주권, 분양권은 가격불문 포함. 오피스텔은 시가표준액 1억초과+2020.8.12. 이후 취득.
- 조합원입주권도 2020.08.12. 이후 취득(이전 매매체결, 이후 취득은 제외) : 다른 주택 취득시 주택수 산정
- 원조합원(관리처분인가 전 주택소유자)의 입주권 취득시점은 관리처분인가 후 주택멸실시점
- 승계조합원(관리처분인가 후 입주권 매수자)의 입주권취득시점은 입주권의 승계취득시점.
- 주택분양권은 주택 아닌 권리이므로 완공되었을 때 주택분취득세 적용. but 다른 주택을 취득할 때 분양권은 주택 수에 포함.(2020.08.12. 후 취득부터)
- (주의) 주택분양권에 의해 취득하는 주택은 분양권취득일(분양사업자로부터 취득시는 분양계약일) 기준으로 해당주택 취득시 주택 수 산정 (준공일이 아님!)
- 주택분 재산세 과세되는 오피스텔은 주택수 가산, 2020.8.12. 이후 신규 취득부터 적용. (비교) 국세(양도소득세)는 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 간주.
- 업무용 오피스텔 : 취득시기/실사용용도 불문 주택수 제외하고 취득세 고려.
- 주거용(재산세 과세) 오피스텔 : 2020.08.12. 이후 취득이면 주택수 포함.
- 임대사업자의 임대주택 취득도 중과적용, 보유주택 수에도 포함 (주의!).
- 임대주택은 종합부동산세(합산배재)와 양도소득세 1세대1주택 비과세(거주주택)에서만 주택수에서 제외. 취득세와 양도소득세 중과대상 주택수 산정시 포함.
- 중과 주택 수 산정 제외 (합산제외)
- 특히, 중과제외주택 : 해당 주택의 취득시 중과제외(1~3%) 뿐만 아니라 다른 주택 취득시 보유주택 수 산정에서도 제외.
- 중과제외주택
- 시가표준액(공시가격) 1억 이하 주택 (예외, 재개발 재건축 구역내)
- cf. 다주택자 양도소득세 중과시 특정지역 기준시가 3억 이하 주택수 제외 유사
- 가정어린이집/ 사원임대주택/ 사업용 노인복지주택/ 문화재주택/ 공사업자 대물변제주택/ 농어촌주택/ 재개발사업부지 확보위해 멸실목적취득 주택/ 저당권실행으로 취득한 주택/ 상속주택(상속개시일~5년) 등
- 시가표준액(공시가격) 1억 이하 주택 (예외, 재개발 재건축 구역내)
- 상속주택 : 5년간 주택수 제외. 5년 후에도 주된 상속인이 아니면 주택 수 제외. 단, 상속받은 분양권 입주권이 주택전환된 경우 5년 미경과라도 주택 간주.
- 저가 오피스텔 (2020.08.12. 이후 취득 & 주택분 재산세 부과) : 오피스텔도 주택수 산정, but 시가표준액 1억 이하(저가)는 산정 제외.
- 요점 : 적용 세율은 취득하려는 주택의 소재지, 소유주택을 포함하여 몇번째 주택인지에 따라 차이가 있으며, 기존 1주택자가 아래와 같이 처분을 전제로 하면 일시적 2주택으로 중과세 아닌 기본세율을 적용한다.
- 일시적 2주택 기본세율(1~3%) : 지방세법 시행령 28조의5, 36조의3 참조.
- 조정대상지역내 취득으로 일시적 2주택 : 신규주택 취득일로부터 3년 내에 처분
- 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역이면 1년 이내 종전주택을 처분
- 종전 비조정 + 신규 조정 = 3년. 조정지정전 계약 후 잔금일에 조정지정=3년
- (구별) 양도소득세는 종전주택 취득 후 1년 지나 신규취득 & 1년 내 전입 요건.
- 조합원입주권 변환 : 양도소득세 = 관리처분인가일, 취득세 = 사실상 멸실일(불명 시 공부상)
- 주택분양권 및 조합원입주권과 일시적 2주택 : 완공 시간이 걸리므로 취득일[분양권 잔금지급일(신축주택 잔금일), 입주권은 완공일) 기준으로 3년/1년 내에 완공주택을 포함한 주택 중 1채(종전 or 신축) 처분하면 적용.
- 종전주택A 보유 중 분양권 취득 후 신축B완공 :
- 신축주택 취득세는 2주택 세율(분양계약일 기준)이나, 신축주택 취득일(분양잔금일/완공일)로부터 1년/3년 내 종전주택A or 신축주택B를 처분하면 일시적 2주택에 따라 기본세율.
- 주택분양권A(20.8.12. 후 취득) 소유 중 조정지역 내 주택B 취득시
- 취득세 8% 중과이나, A 신축주택 취득일(분양잔금일)로부터 즉, A 신축완공일로부터 1년/3년 내 A 신축주택이나 B주택 처분하면 기본세율.
- 종전주택 소유 중 조합원입주권(조정지역) 취득 :
- 입주권이 완공되면 신축은 원시취득으로 2.8% 적용되어 일시적 2주택 적용여지 없다.
- 조합원입주권A(20.8.12 후) 소유 중 신규주택B(조정지역) 취득 :
- B는 2주택 세율이나, 신축주택A 취득일(준공일)로부터 1년/3년 내 신축주택A이나 신규주택B 처분하면 일시적 2주택으로 기본세율.
- 종전주택A 보유 중 분양권 취득 후 신축B완공 :
- 사후관리 : 처분조건을 위반하면 중과세율을 적용하고 가산세 추징.
- 고급주택 별장 중과세 : 지방세법 13조 5항 참조.
- 경매 낙찰 시 대항력 있는 임차인의 보증금이 과세표준 포함_조심2009지0883
* 증여 / 법인
원칙 : (다주택자가) 조정지역 & 시가표준액(공시가격) 3억이상 증여 = 12%
- (예외 : 조정+3억 이상도) 1세대 1주택자가 배우자/직계비속에게 증여는 중과 제외.
- 주택수는 수증자 아닌 증여자기준
- (주의) 주택 수 산정 : 매매 등 유상거래시 적용한 중과제외주택과 주택 수 산정방법은 증여취득시 적용되지 않음. 즉, 공시가격 1억 이하주택, 상속개시일로부터 5년 미경과 주택 등은 주택 수 산정시 제외되지 않고 포함 산정.
- 정리(중과 아닌 일반세율 적용)
- 비조정지역 가격불문;
- 조정지역 + 3억이하; 지분 증여라도 3억은 주택전체 공시가격을 기준 판단.
- 1주택자가 배우자등 증여시 가격불문&지역불문(조정·비조정)
- 부담부 증여 (2주택자의 증여 & 조정지역 & 공시 3억이상)이면?
- 증여자 = 부담분 양도소득세 고려(일시적2주택 아닌 한)
- 수증자 = 취득세율 부담분1~3, 8, 12%(수증자 주택수 기준), 증여분 12% & 증여세
- 유상분(채무, 부담)은 매매세율, 무상취득분(공시가격-채무)는 증여 취득세율.
- 공시가격 > 채무(보증금) : 다주택자가 조정지역에서 무주택자인 별도세대 자녀에게 증여 시 유상분은 기본세율, 무상분은 공시가격이 3억이상이므로 12%.
- 3억 이상 여부는 공시가격에서 채무를 공제하지 않고 공시가격 전체를 기준.
- 공시가격 < 채무(보증금) : 무상분은 없과 채무 전체를 유상취득으로 매매세율.
- 유상취득 과세표준은 공시가격 아닌 채무금액 전체를 기준으로 적용.
- 수증자가 배우자/직계인 경우 소득증명이 되지 않으면 전체를 무상취득으로 간주하여 증여 취득세율.
- (비교) 유상거래 취득세는 취득자가 2주택이상에서 추가 취득해야 12%, 반면
- 증여로 인한 취득세는 증여자가 2주택이면 수증자가 무주택자라도 12%.
- 물론 1주택자의 증여 or 3억미만 or 비조정지역이면 3.5%
- 증여로 인한 취득세는 증여자가 2주택이면 수증자가 무주택자라도 12%.
법인의 유상 취득세율 : 소유주택 수 및 조정지역 불문 12%.
- 중과제외주택(1억 이하 등, 시행령 28의2)은 1%. 단, 이에 해당하더라도
- 대도시(과밀억제권역내 산업단지 제외) 신설 5년 미경과시는 12%.
- 정리 : 대도시 외에 본점, 본점이 대도시 내라도 5년 경과해야 기본세율.
- 취득세 중과 일반(지방세법 13조, 주택 및 중과제외업종용 부동산 제외)
- 수도권 과밀억제권역 내 법인의 본점·주사무소의 신·증축, 공장 신·증설[법인/개인 불문](13조1항) : 8% 중과 [표준세율+4%(중과기준세율 2% x 2배)]
- 대도시 내 법인설립, 대도시내로 본점·주사무소·지점·분사무소의 전입, 법인 설립 후 5년 내 취득, 공장 신·증설(13조2항) : 8% 중과 [표준세율x 3배 – 4%(중과기준세율 2% x 2배)]
- 목적 외 사용, 목적 미이행 : 8% 중과[표준세율x 3배 – 4%] (13조 3항), 임대불가피제외(13조 4항)
- 사치성 재산 중과(법인 개인 불문)(5항) : 12% [표준세율+8%(중과기준세율 2% x 4배)]
- 과밀억제권역 내 1항과 2항 동시적용 : 12% 단일세율[표준세율 x 3배]
- 사치성 재산이 대도시 중과로 2항과 5항 동시적용(7항) : 16% 중과[표준세율x 3배 + 4%]
- 중과제외 방법 : 13조5항 3,4호 단서. 기한 내 용도변경공사.(상속은 6개월)
- 간주취득세 (과점주주의 법인 부동산 등에 대한 취득간주_세무사정성훈 블로그)
- 과점주주가 되면 해당 법인의 부동산을 직접 취득한 것은 아니지만, 법인 경영을 사실상 지배하여 법인 부동산에 대한 관리 처분권을 가지므로 취득한 것으로 세금을 부과한다. 자세한 내용은 블로그 참조.
- 주의할 점
- 과점주주는 특수관계인인 친족/경제/경영지배 관계를 포함하므로 생각보다 상당히 범위가 넓다.
- 설립 당시부터 과점주주이거나 그 특수관계인 사이의 지분이동(과점주주 집단 내부의 지분이동)에 대해서는 부과되지 않는다. 즉, 내부이동에는 기존주주이면서 특수관계인이였던 자, 특수관계인이었으나 기존주주가 아니었던 자 및 기존주주가 아니었으나 주식을 이전받으면서 특수관계를 형성한 자가 주식을 이전받아 새로 과점주주가 되는 경우를 포함한다.
- 주식을 추가취득함으로써 과점주주가 되거나, 양도 후 재취득하여 과점주주가 되는 등은 증가분에 대해서만 부과하는 차이 등이 있으므로 검토가 필요하다.
* 분양권 / 입주권 등
- 취득세 : 없다. 단, 주택수 산입(2020.8.12. 이후 계약한 분양권. 다른주택에 세율결정시)
- 완공되면 주택으로 취득세 : 잔금청산 기준 취득세율 결정.
- 분양(완공)주택만 있으면 1~3%. 다주택?
- 분양주택에 중과판단할 다주택인지는 분양계약(전매취득계약) 당시의 주택수. 주의!!! 세대간 분양권 이전 시 최초 분양계약일 기준 주택수(지방세법시행령 개정 2025.1.1.시행).
- (예) 2021.06. 분양권 계약당시 이미 2주택인 상태에서 이후 주택완공되면 중간에 주택을 처분했더라도 분양계약당시 3주택이므로 취득세 중과세율 적용. 반면, 20.08.12. 이전 취득한 분양권의 준공주택은 주택취득일(준공일) 기준으로 주택수 산정하므로 취득일 이전에 기존 주택을 모두 처분한다면 1주택으로 취득세 부과.
- 주택분양권 전매취득시 과세표준 = 분양가액 +/- 프리미엄
- 완공되면 주택으로 취득세 : 잔금청산 기준 취득세율 결정.
- 양도소득세 : 2021.1.1. 후 취득한 분양권은 양도세 판단시 주택 수에 포함.
- 분양권 자체 양도? 2021.6.1. 이후 지역불문 1년 미만 70%, 이상 60%.
- 분양권이 다른 주택의 비과세에 영향? 입주권과 유사. 단, 입주권은 관리처분인가 전에는 주택이므로 입주권만 보유하다 양도시 요건충족하면 비과세 가능.
- 주택 보유 중 분양권 취득
- 일시적 2주택 : 분양권취득일로부터 3년 내 종전주택 처분하면 비과세 가능.
- 일시적 2주택 양도기간 연장특례(완공 전 종전주택 처분 곤란하기에) :
- 분양주택 완공일로부터 2년 내 종전주택 양도할 것.
- 완공주택으로 2년 내 전세대원이 전입할 것.
- 완공주택에서 1년 이상 거주할 것.
- 분양권 보유 중에 대체주택 취득(미채택, 부동산세금 완전분석_신방수 저, 입주권과 차이)
- 사업시행인가일 기준 1주택자/ 인가일 이후 대체주택 취득하고 1년이상 거주
- 완공일로부터 2년 내 종전주택 양도/완공주택으로 2년 내 전입하고 1년 이상 거주
- 분양권 보유 중에 주택 취득
- 분양권 처분 후 주택 양도 : 1주택비과세 판단시 1주택만 보유한 날로부터 2년 보유 적용
- 분양권이 다른 주택의 중과세 영향: 분양권이 주택수에 포함되나, 조합원입주권처럼 수도/광역/세종 읍면 등의 분양권은 분양가격 3억 이하(옵션 제외) 주택수 제외.
- 재개발/재건축/소규모재건축 사업대상. 입주권 전환시점은?
- 취득세/재산세/종부세 = 종전주택 멸실일, 양도소득세=관리처분인가일
- 취득세율 : 관리처분(멸실) 전 주택 세율. 관리처분(멸실) 후 토지 4.6% 적용.
- 완공(원시취득) 건물분 2.8% ( 지방세특례제한법 74조 참조).
- 과세표준 : 재개발 = (분양가액 – 권리가액), 재건축 = 건축비상당액
- (비교) 주택 분양권의 완공주택 세율 : 분양권 취득시기에 따라
- 2020.07.10. 이전 : 1~3%, 4%(4주택 이상), 완공주택취득일(잔금일) 기준 주택수.
- 2020.07.11. 이후 : 1~3%, 8%, 12%(다주택자) , 완공주택취득일 기준 주택 수.
- 2020.08.12. 이후 : 주택 수 판정시점이 분양권취득일(분양권잔금일)
- 2020. 1. 1. 전 사업시행인가된 재개발 & 원조합원
- 전용 85㎡이하 = 취득세 없다(면제). 85㎡ 초과 = 청산금(추가부담금)의 2.8%
- 승계조합원 : (면적불문) 청산금의 2.8%
- (개정) 2020. 1. 1. 이후 사업시행인가 & 재개발 1주택자 & 원조합원
- 전용 60㎡이하 = 75% 감면. 85㎡ 이하 = 50% 감면. 85 초과 = 청산금 2.8%
- 승계조합원 : (조합원분양가 – 종전자산(입주권)취득가액) 2.8% (?? P와 청산금)
- 원조합원, 승계조합원 구분
- 2008. 1. 1. 전 정비구역 지정 : 사업시행인가일 전 매수하면 원조합원.
- 2008. 1. 1. 이후 정비구역 지정 : 지정 전 매수하면 원조합원. 이후 승계조합원.
- 완공(원시취득) 건물분 2.8% ( 지방세특례제한법 74조 참조).
- 2020.8.12. 이후 취득 입주권= 다른 주택에 중과 판단시 주택 수 포함.
- 양도소득세 : 관리처분 후 입주권 양도=관리처분 인가일 or 철거일 중 빠른 날을 기준으로 비과세 요건판단, 관리처분 인가 후 실거주입증 비과세(전기 등).
- 완공 후 양도 : 관리처분 전 1주택자=공사기간 포함하여 보유+거주기간 판단.
- 취득세 : 용도불문 4.6%. 다른 주택 중과판단시 주택수 포함(20.8.12. 후 취득)
- 오피스텔은 주거용이라도 주택법상 준주택. 따라서 주택 취득세중과 대상 아님.
- 종부세 : 상시 주거용으로 과세대상
- 부가가치세 : 주거용 미부과, 업무용 시설은 임대료 부가세.
- 양도소득세 : 주거용이면 주택 적용(비과세 등)
조합원입주권의 전매제한 (도시정비법 39조)
- 전매제한 : 투기과열지구. 매매 증여 등 권리변동 일체행위 (상속/이혼 양도 제외)
- 재개발 : 관리처분인가일 부터 소유권이전등기일
- 재건축 : 조합설립인가일 부터 소유권이전등기일
- 전매가능 : 양도인이 다음 어느 하나 해당 시
- 1세대 1주택자로서 10년 소유 및 5년 거주한 경우
- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원 이전하는 경우
- 세대원의 근무 등으로 세대원 모두 다른 지역으로 이전하는 경우
- 세대원 모두 해외이주(2년이상 해외체류)하는 경우
- 불가피한 사정으로 양도
- 전매제한 : 투기과열지구. 매매 증여 등 권리변동 일체행위 (상속/이혼 양도 제외)
분양권(주택분양권) (주택법 64조, 주택법시행령 73조)
- 양도소득세 비과세 없고, 1년 미만 70%, 1년 이상 60%
- 분양권 전매제한
- 투기과열지구 : 입주자선정일~소유권이전등기일(최대5년)
- 조정대상지역 : 제1지역 : 입주자선정일~소유권이전등기일(최대3년)
- 제2지역 : 당첨일~1년6개월, 제3지역 : 공공택지(1년), 민간택지(6개월)
- 수도권 및 광역시 : 민간택지 (6개월)
- 분양권 전매가능 : 양도인이 다음 어느 하나
- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원 이전하는 경우
- 세대원의 근무 등으로 세대원 모두 다른 지역으로 이전하는 경우
- 세대원 모두 해외이주(2년이상 해외체류)하는 경우
- 이혼으로 주택분양권이나 주택을 배우자에게 이전하는 경우
- 주택분양권이나 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
- 국가 등에 대한 채무불이행으로 경매 공매가 시행되는 경우
- 공익사업으로 이주대책 주택공급받는 경우로 지자체장이 확인하는 경우
- 실직/파산/신용불량으로 경제적 어려움 발생한 경우
원칙
- 매매는 대금청산일과 등기일 중 빠른 날
- 개인과 개인 : 계약서상 잔금일
- 개인과 법인 : 사실상의 잔금일
- 증여세는 등기접수일, 취득세는 증여계약일 기준
- 이혼 재산분할로 취득한 부동산은 당초 배우자의 취득일이 취득시기
- 이혼 위자료로 취득하면 소유권이전 등기접수일이 취득일
- 매매는 대금청산일과 등기일 중 빠른 날
- 대금청산일 : 사회통념상 전부 지급으로 볼 정도로 지급된 날. 따라서
- 소액을 남겨 놓더라도 대부분 지급 시 취득으로 본다.
- 매도인이 임차인으로 되면서 잔금을 보증금으로 변경시 그 변경일이 청산일.
- 상속은 상속등기와 관계없이 피상속인 사망일. 단, 상속자산의 양도세율 및 동일세대원이 상속받은 주택의 1주택비과세 여부는 피상속인의 취득일 기준.
- 점유취득시효완성 : 양도소득세는 점유개시일, 취득세는 시효완성일을 취득일로 간주.
- 매매사업자가 보유한 사업용주택도 취득세 산정시 주택수 합산. 단,
- (주의) 개인 거주용 주택에 대한 양도세 비과세 판단시 사업용주택은 주택수 제외되나, 양도세 중과세 판단시에는 포함.
- 개인건설사업자(국토부 등록)의 주택취득 : 멸실하고 신축하기 위한 경우 멸실 전의 주택은 3년간 주택 수 제외. 주택신축판매사업자는 사업자등록으로 갈음하나, 1년 내 멸실 또는 3년 내 분양완료 조건.
- 참고 도서
- 주택과 세금 (국세청)
- 2021 확바뀐 부동산세금 완전분석 (신방수 세무사)
- 주택 보유 & 처분 (신방수 세무사)
- 부동산 세금의 정석 (지병근, 지병규, 오준석 공저)
