부동산 등기

소유권이전등기란?

• 통상 매매, 증여, 상속 등의  원인으로 등기부상 소유자 명의를 새로운 소유자로 이전하는 등기를 말한다.

이전원인에 따른 등기 종류

• 매매로 인한 소유권이전등기
  • 매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하여 효력이 생기는 계약이다. 소유권 전부/일부에 대한 매매, 공유부동산(지분 전부/일부)의 매매 등이 있다. 
  • 매매이전등기신청은 계약한 때로부터 60일 이내 거래신고를 하고 신고필증을 등기신청서에 첨부하여야 하며 (중개거래시는  중개인의 신고의무) 주택거래신고지역(지정지역)이면 부동산거래신고 대신 주택거래신고를 하고 신고필증을 첨부한다.
• 증여로 인한 소유권이전등기
  • 증여란 당사자의 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 증여하는 의사표시를 하고 상대방이 이를 성립하는 계약이다. 증여계약서를 작성하여 원본과 그 사본을 그 관할하는 시장, 구청장, 군수에게 제출하여 검인을 받는다.
  • 세무과에 신고서와 부동산등기부등본, 부채증명서(증여받을 부동산에 부채가 있고 수증인이 그 부채를 인수 할 때), 증여확인서(부채를 인수하지 않을 때 인수하지 않는다는 취지의 확인서)를 제출하여 취득세 고지서를 발급 받는다.
• 부동산경락으로 인한 소유권이전등기
  • 부동산을 경매로 낙찰받으면 낙찰자로 소유권이전을 한다. 통상 낙찰자가 해당 법원 경매계에 이전등기촉탁 신청하고, 경매계에서 해당등기소에 촉탁으로 이루어진다.
  • 소유권이전등기 촉탁서류 발급
    • 낙찰된 부동산등기부등본 1통 : 경매물건 소재지 관할법원에서 발급(인터넷 열람하고 출력한 출력물도 무방)
    • 토지대장, 건축물관리대장 1통 : 관할 시청, 구청 민원실이나 동사무소에서 발급
    • 낙찰자의 주소증명서면 1통 : 개인인 경우 주민등록등본 발급, 법인은 법인등기부등본을 인터넷등기소 등에서 발급
    • 낙찰허가결정 정본, 낙찰대금완납증명원 각 1통 : 낙찰허가결정정본과 등록세고지서 발급시 세무과에 제시할 낙찰대금완납증명원이 필요하다. 완납증명원은 낙찰대금을 완납한 해당 경매법원으로부터 발부 받으면 된다.
  • 소유권이전등기 촉탁신청서 작성
    • 신청서에는 경매사건번호와 등기원인(강제경매 또는 임의경매)을 기재. 낙찰로 인한 소유권이전등기는 낙찰인이 등기권리자고, 압류의 효력발생당시의  소유자가 등기의무자다. 등기권리자가 자연인인 경우에는 그 주소, 성명을 법인인 경우에는 법인명, 소재지를 기재하고 대표자는 기재하지 않습니다.
    • 신청서에는 부동산의 표시를 하는데, 촉탁할 낙찰부동산은 등기부의 표시와 일치하여야 한다. 경매기입등기 후 낙찰부동산에 관하여 합필, 분필, 행정구역변경, 환지, 증축, 분할, 합병, 구분 등으로 등기부상 번지, 지적, 구조 등 변경이 있는 경우 그 표시변경 등기일자가 낙찰허가결정 전이면 경정한 다음 신청서에 변경된 표시를 기재하고, 낙찰허가결정 후이면 변경 전 부동산의 표시를 하고 그 밑에 변경된 현재의 등기부등본의 내용대로 표시하면 된다.

이전등기의 세부 절차

• 매매 등 계약체결과 계약서 작성
  • 매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을지급할 것을 약정하여 효력이 생기는 계약이며, 매매계약서는 통상 공인중개사가, 중개거래가 아닌 경우는 당사자가 작성하기도 한다. 
• 토지, 건축물대장등본발급 : 등기신청 부동산의 종류에 따라 발급
• 부동산거래계약신고
  • 부동산거래계약신고 및 신고필증, 정부수입인지첩부, 계약서 원본 또는 판결서(판결에 의한 소유권이전)등 정본과 그 사본을 그 부동산을 관할하는 시장·구청장·군수에게 신고한다.
• 소유권 이전등기 신청서 작성 : 매도인이 등기의무자, 매수인이 등기권리자. 
• 취득세 신고서 등 서류 작성
  • 취득세고지서를 발급받기 위해 지방세법에 따라 신고서를 제출하여야 하며, 대리인 란에 법무사 인적사항 기재 후 날인
• 취득세 고지서 발급 및 납부
  • 관할 세무과에 가서 위 신고서와 토지대장, 건축물대장사본 및 실거래신고서 사본을 제출하여 취득세 고지서를 발급
• 제3자의 동의, 허가 또는 승낙
  • 제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면이 없는 경우 등기원인이 무효 또는 취소되는 경우
    – 농지취득자격증명 (매매부동산이 농지인 경우 첨부)
    – 토지거래허가서 (매매목적물인 토지가 토지거래 허가구역인 경우 첨부)
• 국민주택채권매입 : 공유지분에 따라 분할하여 이전등기하는 경우와 신탁/신탁종료로 소유권이전등기하는 경우는 제외
• 부동산등기신청수수료 납부 : 부동산 개수 당 서면방문은 15,000원, 전자표준양식은 13,000원, 전자신청은 10,000원 납부
• 준비서류
  • 가) 등기의무자
    • 등기필증 : 법무사가 작성한 확인서면(필증 분실한 경우)
    • 주민등록초본1통 (주속이력사항 전체 포함, 신청일 기준으로 3개월 이내이어야 함)
    • 인감증명서 (매매 경우 : 부동산매도용 인감증명서)
    • 인감도장
    • 신분증
  • 나) 등기권리자
    • 주민등록등본 1통
    • 도장
    • 신분증

상속으로 인한 소유권이전등기?

• 사망으로 피상속인의 재산권이 포괄적으로 승계되는데, 상속인이 등기권리자로서 등기부상 명의를 이전하는 절차이다.

상속이전등기 절차

• 사망으로 인한 상속의 개시
• 토지·건축물대장등본발급 : 대상 부동산의 종류에 따라 부동산 관할 시, 군청에서 대장등본을 발급
• 소유권이전등기신청서 작성 : 등기권리자만으로 등기신청할 수 있다. 
• 가족관계증명서, 기본증명서, 제적등본, 주민등록초본 발급 :
  • 가족관계증명서와 기본증명서, 제적등본은 피상속인의 사망사실과 상속인전원을 파악하기 위해 필요
  • 주민등록초본은 피상속인의 주소변동사항이 나오는 것으로 발급.
• 상속재산분할협의서 작성
  • 공동상속인 사이에 분할협의가 성립한 때 상속재산분할협의서를 작성. 이 때 공동상속인 전원의 인감증명서가 필요하며 인감도장을 날인(단, 법정지분으로 상속등기인 때는 제외)
• 심판정본 또는 조정조서등본 첨부 : 공동상속인 사이에 상속재산 분할협의가 이루어지지 않은 때.
• 유언서 작성
  • 유언이 있는 경우 등기신청 시 공정증서에 의한, 또는 가정법원의 검인을 받은 유언서를 첨부
• 상속포기신고수리의 심판서 첨부
  • 어느 상속인이 상속포기한 경우, ‘상속신고포기증명원’을 가정법원에 제출하면 ‘상속포기신고수리의 심판서’를 받음.
• 상속분이 없다는 취지의 증명서 작성 : 피상속인으로부터 유증/증여를 받은 상속인이 있는 경우에 작성
• 취득세 신고서 등 서류 작성 : 취득세 고지서를 발급받기 위해 취득세 신고서를 작성 · 제출
• 취득세 고지서 발급 및 납부 : 관할 세무과에 가서 대장이나 등기신청서 사본을 제시하여 취득세 납부고지서를 발급
• 국민주택채권매입 : 매입 후 발급받은 영수증에서 주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재
• 부동산등기신청수수료 납부 : 부동산 당 서면방문은 15,000원, 전자표준양식은 13,000원, 전자신청은 10,000원 납부
• 관할등기소에 등기신청서 제출

근저당권 등기?

• 근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정채권을 장래 결산기에 이르러 일정한도(통상 채권최고액)까지 담보하는 저당권으로 물권에 속하는 권리이며 은행 등 담보대출에 대표적으로 이용되고 있다.

근저당권설정등기 절차

• 당사자 간의 금전거래 등에 관한 계약 : 채권자(근저당권자)와 채무자(근저당권 설정자가 대부분)간에 채권적 합의가 선행
• 원인증서작성
  • 금융기관과 개인 사이는 금전소비대차약정서, 당좌대월약정서, 어음거래약정서 등, 개인과 개인 사이는 차용증 등 금전소비대차약정서가 대부분이고 기타 도매상과 소매상간 계속적인 물품공급약정서 등이 있다. 
• 근저당권설정계약서 작성
  • 법원에 등기할 때 제출하는 계약서로서, 담보제공자(채무자)는 인감날인하고 인감증명서를 첨부하며, 피담보채권액은 채권원본 외에 이자를 포함하는 원리금을 채권최고액으로 기재
• 근저당권설정등기 신청서 작성 : 원인증서와 근저당권설정계약서에 따라 근저당권설정등기신청서를 작성
• 등록면허세 고지서 발급 및 납부 : 관할 구청 등 세무과에 가서 설정계약서 사본이나 등기신청서 사본을 제시 후 등록면허세 납부고지서 발급
• 국민주택채권매입 : 매입 후 발급영수증에서 주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재(채권최고액이 2천만 원 이상일 때)
• 부동산등기신청수수료 납부 : 부동산 개수 당 서면방문은 15,000원, 전자표준양식은 13,000원, 전자신청은 10,000원
• 부동산물건 관할등기소에 등기신청서 제출

근저당권 말소등기 절차

• 채무변제
  • 피담보채권이 확정된 때는 그 채권을 전부 변제하면 소멸. 확정정이라도 변제 등으로 전부 소멸하면 설정계약을 해지하고 근저당권을 소멸.
• 해지증서 작성 : 근저당권자가 근저당권말소해 주는 해지증서를 작성
• 등기신청서 작성 
• 등록면허세 신고 및 납부 
• 등기신청수수료 납부
• 관할 등기소에 제출

전세권/임차권 구분

• 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좋아 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위채권자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있는 용익물권을 말한다. 물권으로 등기하지 않고 흔히 말하는 (채권적) 전세는 사실상 일반 임대차에 불과하다고 보면 된다. 
• 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 임차목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대해 차임지급을 약정함으로써 효력이 발생하는 채권계약이다(민법 제618조) 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 임차권이라 하며, 공동신청이나 임차권등기명령으로 목적부동산에 임차권등기를 할 수 있다. 

전세권 설정 절차

• 전세권 설정계약서의 작성 
• 등기신청서 작성
• 등록면허세 신고 및 납부
• 등기신청수수료 납부
• 관할등기소에 제출

전세권 말소 절차

• 전세권 말소사유 : 기간만료, 해지 등 
• 해지증서 작성
• 등기신청서 작성
• 등록면허세 신고 및 납부
• 등기신청수수료 납부
• 관할등기소에 제출

임차권등기 절차

• 등록면허세 신고 및 납부(임차권계약서 필요) : 신고 시 대장/거래신고 불요, 국민주택채권 인지세 납부없음
• 등기신청수수료 납부
• 도면 : 부동산의 일부를 임차하는경우 도면 첨부. (단, 건물의 일부라도 한층 전부 시는 제외)
• 관할등기소에 제출

가등기/본등기 구분

• 가등기는 부동산 물권변동을 일으키는 청구권을 보전하기 위하여 그것을 공시하는 등기다. 가등기는 소유권이전청구권보전 가등기와 담보가등기가 있다.
• 본등기는 가등기에 상대되는 종국등기로서, 물권변동의 효력을 발생시키는 등기이다.     

가등기 설정 절차

• 매매예약서 작성
• 대장등본 발급 : 토지대장, 건축물대장 
• 등기신청서 작성 : 매매예약에 의한 소유권이전청구권 보전
• 등록면허세 신고 및 납부
• 등기신청수수료 납부
• 관할등기소에 제출   

가등기 말소 절차

• 해지증서 등 : 매매예약 등의 해지, 취소 시에 작성
• 등기신청서 작성 : 해지를 원인으로 가등기말소등기신청서
• 등록면허세 신고 및 납부
• 등기신청수수료 납부
• 관할등기소에 제출

본등기 절차

• 매매계약체결과 매매계약서 작성
• 대장등본 발급 : 토지대장, 건축물대장 
• 매매계약서 실거래신고 및 정부수입인지 첨부
• 소유권이전등기신청서 작성 : 매도인이 등기의무자, 매수인이 등기권리자
• 취득세 신고 및 납부
• 제3자의 동의, 허가 또는 승낙 :  농지취득자격증명, 토지거래허가서 등
• 국민주택채권매입
• 등기신청수수료 납부
• 관할등기소에 제출