외국인 재외국민의 상속등기

개정 2020.06.10 등기예규 제1686호

< 요약 정리 >

• 공증 주체 : 국내 공증인, 해외 한국영사관 , 주한 외국대사관, (외국인) 본국 공증인
• 외국 공문서/공증문서 : 협약가입국=아포스티유, 미가입국=한국영사관 확인
  • 아포스티유 : 본국 공증인. so 외국 영사기관(주한 대사관) 공증 문서는 필요 없다.

제1장 총칙

제2조 (정의)

1. “재외국민”이란 대한민국 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주 목적으로 외국에 거주하는 자.
2. “외국인”이란 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인(무국적자 포함).
3. “외국인등”이란 외국인, 외국정부, 외국의 법령에 의하여 설립된 법인·단체 등 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제2조제4호 각 목의 어느 하나에 해당하는 개인·법인 또는 단체.
4. “공증”이란 공증인이 공정증서를 작성하는 것 또는 사서증서에 대해 인증하는 것.
5. “대한민국 공증“이란 대한민국 영토 내에서 「공증인법」에 따라 이루어지는 공증과 대한민국 영토 밖에서 「재외공관 공증법」에 따라 공증담당영사가 담당하는 공증.(해외 한국영사관 공증 포함 의미)
6. “본국 공증“이란 본국 영토 내의 공증과 본국의 영토 밖에서 본국의 외교·영사기관이 담당하는 공증.(예, 주한 미국대사관 공증 등)

제3조 (외국 공문서에 대한 확인) : 체약국은 아포스티유, 미체약국은 한국 영사관 확인 원칙

① 첨부정보가 외국에서 발행된 공문서(외국 공증인이 공증한 문서 포함. 이하 같다)인 경우에는 규칙 제46조제9항 에 따라 다음 각 호의 구분에 따른 확인을 받아 등기소에 제공하여야 한다.

1. 「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약」(이하 ‘협약’)을 체결한 국가(한 국가 내의 특수한 지역을 포함, 이하 같다. 체약국의 예: 미국, 중국, 일본, 호주, 러시아, 홍콩, 캐나다, 싱가포르 등)에서 발행한 공문서의 경우에는 해당 국가의 아포스티유(Apostille) 발행 권한기관(예: 외교부, 국무부, 법원, 교육청 등 국가마다 상이함)에서 발행한 아포스티유 확인
2. 협약을 체결하지 않은 국가에서 발행한 공문서의 경우에는 「재외공관 공증법」제30조제1항 본문에 따라 해당 국가에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인

② 등기관은 협약가입국 현황(www.0404.go.kr)을 참조하여 제1항에 따른 확인이 없는 경우에는 보정을 명하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 첨부정보가 외국의 외교·영사기관이 작성 또는 공증한 문서(예: 주한 미국대사관에서 공증받은 문서) : 체약국의 주한 대사관에서 공증하면 아포스티유 필요없다는..
2. 대한민국과 수교를 맺지 않고 또한 위 협약에도 가입하지 않은 국가(예: 시리아)에서 발행된 공문서
3. 신분증 원본

제4조 (번역문의 첨부)

① 등기소에 제공하는 첨부정보가 외국어로 작성된 경우 규칙 제46조제8항 에 따라 번역문.

② 번역문에는 번역인이 원문과 다름이 없다는 뜻과 번역인의 성명 및 주소를 기재하고 날인 또는 서명하여야 하며 번역인의 신분증 사본을 제공한다. 다만, 번역문을 인증받아 제출하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제5조 (처분권한의 위임과 대리인의 등기신청)

① 등기명의인인 재외국민이나 외국인이 국내 또는 국외에서 부동산의 처분권한을 대리인에게 수여한 경우에는 처분대상 부동산과 처분의 목적이 되는 권리 및 대리인의 인적사항을 구체적으로 특정하여 작성한 처분위임장을 등기소에 첨부정보로서 제공하여야 한다.

② 권리의 처분권한을 수여받은 대리인은 본인의 대리인임을 현명하고 대리인의 자격으로 작성한 원인증서를 제공하여야 한다.

③ 규칙 제60조제1항 제1호부터 제3호까지에 해당하는 등기신청을 하는 경우에는 제1항의 처분위임장에 등기명의인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 인감증명을 제출하여야 하는 자가 재외국민인 경우에는 제9조를, 외국인인 경우에는 제12조를 준용한다.

④ 제3항의 경우 권리의 처분권한을 수여받은 대리인이 본인을 대리하여 등기를 신청할 때에는 등기신청서에, 자격자대리인 등에게 등기신청을 위임할 때에는 등기신청위임장에 대리인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 다만, 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에 대리인의 인감증명은 매도용으로 발급받아 제출할 필요가 없다.

제6조 (상속재산분할협의 권한을 위임하는 경우)

① 상속인인 재외국민이나 외국인이 상속재산분할협의에 관한 권한을 대리인에게 수여하는 경우에는 분할의 대상이 되는 부동산과 대리인의 인적사항을 구체적으로 특정하여 작성한 상속재산분할협의 위임장을 등기소에 첨부정보로서 제공하여야 한다.

② 상속재산분할협의 권한을 수여받은 대리인은 본인의 대리인임을 현명하고 대리인의 자격으로 작성한 상속재산분할협의서를 등기소에 원인증서로서 제공하여야 한다.

③ 제1항의 상속재산분할협의 위임장에는 상속인 본인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 인감증명을 제출하여야 하는 자가 재외국민인 경우에는 제9조를, 외국인인 경우에는 제12조를 준용한다.

④ 제2항의 상속재산분할협의서에는 대리인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 다만, 상속재산분할협의서를 대리인이 작성하였다는 뜻의 공증을 받은 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다.

제7조 (등기필정보가 없는 경우)

① 재외국민 또는 외국인이 등기의무자로서 권리에 관한 등기를 신청할 때에 등기필정보가 없다면 법 제51조 및 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」에서 정하는 바에 따른다.

② 법 제51조 단서의 ‘공증’은 외국인의 경우에는 본국 관공서의 증명이나 본국 또는 대한민국 공증을 말하고, 재외국민의 경우에는 대한민국 공증만을 말한다.

제8조 (국적이 변경된 경우 등기명의인표시변경등기 등)

① 등기명의인의 국적이 변경되어 국적을 변경하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 신청하는 경우에는 국적변경을 증명하는 정보(예: 시민권증서, 귀화증서, 국적취득사실증명서, 폐쇄된 기본증명서 등)를 첨부정보로서 제공하고, 신청정보의 내용 중 등기원인은 “국적변경“으로, 그 연월일은 “새로운 국적을 취득한 날“로 제공하여야 한다.

② 국적변경과 동시에 성명이 변경되어 국적변경을 증명하는 정보에 변경된 성명이 기재되어 있는 경우에는 제1항의 등기신청과 함께 성명을 변경하는 내용의 등기명의인표시변경등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청할 수 있다. 이와 달리 국적을 변경한 이후에 별도 개명절차를 통하여 성명이 변경된 경우에는 개명을 원인으로 하는 등기명의인표시변경등기를 제1항의 등기신청과 별개의 신청정보로 신청하여야 하며, 개명을 증명하는 정보(예: 기본증명서, 법원의 개명허가기록)를 첨부정보로서 제공하여야 한다.

③ 내국인으로서 등기명의인이 되었던 자가 외국국적 취득한 후 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에 국내거소신고나 외국인등록을 하지 않아국내거소신고번호나 외국인등록번호를 부여받은 바가 없다면 등록번호를 변경하는 등기명의인표시변경등기를 선행하여 신청할 필요가 없다.

④ 국적이 변경된 경우 등기명의인표시변경에 관한 기록례는 별지 제1호와 같다.

제8조의2 (부동산양도신고확인서의 제공)

재외국민 또는 외국인이 등기의무자로서 부동산에 관한 유상계약(부담부증여 포함)을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 「소득세법」 제108조 에 따라 세무서장으로부터 발급받은 ‘부동산양도신고확인서’를 첨부정보로서 제공하여야 한다. 다만, 재외국민이 「인감증명법 시행령」 제13조제3항 단서에 따라 발급받은 부동산매도용 인감증명서를 첨부정보로서 제공한 경우에는 그러하지 아니하다.

개정 2020.06.10 등기예규 제1686호

제2장 재외국민 (예 : 영주권자)

제9조 (재외국민의 인감증명 제출)

① 재외국민이 규칙 제60조제1항 제1호부터 제3호까지에 해당하는 등기신청을 하거나 같은 항 제4호부터 제7호까지의 서류를 작성하는 경우에 체류국을 관할하는 대한민국 재외공관(대사관, 공사관, 대표부, 총영사관과 영사관을 의미하며, 공관이 설치되지 아니한 지역에서 영사사무를 수행하는 사무소를 포함, 이하 같다)에서 인감을 날인해야 하는 서면에 공증을 받았다면 인감증명을 제출할 필요가 없다.

② 제1항의 경우 중 규칙 제60조제1항 제1호부터 제3호까지에 해당하는 등기신청을 하는 경우에는 등기의무자가 재외국민임을 증명하는 정보로서 재외국민등록부등본을 등기소에 제공하여야 한다.

③ 1항에 따른 공증은 인감을 날인해야 하는 서면 그 자체에 받아야 하는 것이며, 그 서면과 별도의 문서에 서명이나 날인을 하고 그에 대한 공증을 받은 것이어서는 안된다.(예컨대, 상속재산협의분할서 자체에 공증 의미)

제10조 (재외국민의 주소증명정보)

1. 재외국민등록부등본
2. 「주민등록법」에 따라 주민등록 신고한 경우에는 주민등록표등본 ·초본
3. 주소증명제도가 있는 외국에 체류하는 재외국민으로서 체류국 법령에 따라 외국인등록 또는 주민등록 등을 마친 경우에는 체류국 관공서에서 발행한 주소증명정보(예: 일본국의 주민표, 스페인왕국의 주민등록증명서)
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 따라 주소 증명이 불가능한 경우 체류국 공증인이 주소공증한 서면

제11조 (재외국민의 부동산등기용등록번호) (예: 상속으로 권리자가 되는 경우)

1. 주민등록번호를 부여받은 적이 있는 재외국민의 경우 주민등록번호(주민등록이 말소된 경우에도 같다)
2. 주민등록번호를 부여받은 적이 없는 재외국민의 경우 법 제49조제1항 제2호에 따라 서울중앙지방법원 등기국 등기관이 부여한 부동산등기용등록번호

제3장 외국인 (예 : 시민권자)

제12조 (외국인의 인감증명 제출)

① 인감증명을 제출하여야 하는 자가 외국인인 경우 「출입국관리법」에 따라 외국인등록을 하거나 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 국내거소신고 하여 「인감증명법」에 따라 신고한 인감증명을 제출하거나 본국의 관공서가 발행한 인감증명(예: 일본, 대만)을 제출하여야 한다.  (해석 :  본국 인감제도 있으면 그 인감증명+아포스티유 // 국내 외국인등록 거소신고 후 인감등록 가능) 

② 외국인등록/ 국내거소신고를 하지 않아 「인감증명법」에 따른 인감증명을 발급받을 수 없고 또한 본국에 인감증명제도가 없는 외국인은 인감날인해야 하는 서면이 본인의 의사에 따라 작성되었음을 확인하는 뜻의 본국 관공서의 증명이나 본국 또는 한국 공증인의 인증(한국 재외공관의 인증 포함, 이하 같다)을 받음으로써 인감증명 제출을 갈음할 수 있다. 이 경우 제9조제3항을 준용한다. [인감증명에 갈음하여 협의서 등에 인증(본국 증명/공증+아포스티유  //  재외공관/입국 국내 공증)]

제13조 (외국인의 주소증명정보)

① 외국인은 주소를 증명하는 정보로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정보를 제공할 수 있다.

1. 「출입국관리법」에 따라 외국인등록을 한 경우에는 외국인등록 사실증명
2. 「재외동포법」에 따라 국내거소신고 한 외국국적동포의 경우 국내거소신고 사실증명
3. 본국에 주소증명제도가 있는 외국인(예: 일본, 독일, 프랑스, 대만, 스페인)은 본국 관공서 발행한 주소증명
4. 본국에 주소증명제도가 없는 외국인(예: 미국, 영국)은 본국 공증인이 주소를 공증한 서면. 다만, 다음 각 목의 어느 하나로 이를 갈음할 수 있다.

가. 주소가 기재되어 있는 신분증의 원본과 원본과 동일하다는 뜻을 기재한 사본을 함께 등기소에 제출하여 사본이 원본과 동일함을 확인받고 원본을 환부받는 방법. 이 경우 등기관은 사본에 원본 환부의 뜻을 적고 기명날인하여야 한다.

나. 주소가 기재되어 있는 신분증의 사본에 원본과 동일함을 확인하였다는 본국 또는 대한민국 공증이나 본국 관공서의 증명을 받고 이를 제출하는 방법 (즉, 국내 공증인도 주소공증 가능하다는… so (본국 증명/공증+아포스티유) or (한국 영사관인증)/(입국 시 국내공증) 중 선택)

다. 본국의 공공기관 등에서 발행한 증명서 기타 신뢰할 만한 자료를 제출하는 방법(예: 주한미군에서 발행한 거주사실증명서, 러시아의 주택협동조합에서 발행한 주소증명서) (공공기관 등 범위?)

② 외국인이 본국을 떠나 대한민국이 아닌 제3국에 체류하는 경우에 체류국에 주소증명제도가 있다면 체류국 관공서에서 발행한 주소증명정보를 제공할 수 있고(예: 스페인에 체류하는 독일인이 스페인 법령에 따라 주민등록을 하였다면 스페인 정부가 발행하는 주민등록정보를 제공), 체류국에 주소증명제도가 없다면 체류국의 공증인이 주소를 공증한 서면을 제공할 수 있다. 다만, 주소를 공증한 서면을 제공하는 경우에는 해당 국가에서의 체류자격을 증명하는 정보(예: 영주권확인증명, 장기체류 비자증명)를 함께 제공하여야 한다.

제14조 (외국인의 부동산등기용등록번호) 

1. 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장이 부여한 외국인등록번호
2. 국내에 체류지가 없는 경우 서울출입국·외국인관서의 장이 부여한 부동산등기용등록번호
3. 재외동포: 거소를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장이 외국국적동포에게 부여한 국내거소신고번호

제15조 (외국인등의 토지취득허가증)

① 외국인등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역·지역에 있는 토지(대지권 포함)를 취득하는 계약을 체결하고 그에 따른 소유권이전등기를 신청하는 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항 에 따른 외국인 토지취득허가증을 첨부정보로서 제공하여야 한다. 다만, 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제11조제1항 에 따라 제1호의 지역에 있는 토지를 취득하는 경우로 한정한다.

1. 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호 에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역
2. 「문화재보호법」 제2조제2항 에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역
3. 2의2. 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 천연기념물등과 이를 위한 보호물 또는 보호구역
4. 「자연환경보전법」 제2조제12호 에 따른 생태·경관보전지역
5. 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조 에 따른 야생생물 특별보호구역

② 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 에 따라 토지거래계약 허가증을 첨부정보로서 제공한 경우에는 제1항에 따른 토지취득허가증을 제공할 필요가 없다.

③ 취득하려는 토지가 토지취득허가의 대상이 아닌 경우에는 이를 소명하기 위하여 토지이용계획확인서를 첨부정보로서 제공하여야 한다.

제16조 (허가 없이 소유권이전등기가 마쳐진 경우)

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조제1항 에 따른 토지취득허가대상토지에 대하여 허가를 받지 아니한 채 소유권이전등기가 마쳐졌다 하더라도 「부동산등기법」 제29조제2호 에 해당하는 것은 아니므로 등기관은 이를 직권으로 말소할 수 없다.

제17조 (외국법인·단체가 아니라는 소명)

국내법에 의하여 설립된 법인 또는 단체라 하더라도 제15조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역·지역에 있는 토지(대지권 포함)에 대한 소유권취득등기를 신청하는 경우 그 법인이나 단체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것인지 여부가 의심스러울 때에는 등기관은 별지 제2호의 진술서를 제출케 한 후 등기를 하여야 한다.

1. 사원 또는 구성원의 2분의 1 이상이 외국인인 법인 또는 단체
2. 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 2분의 1 이상이 외국인인 법인 또는 단체
3. 외국인이나 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 자본금의 2분의 1 이상이나 의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체

부 칙(2015. 1. 20. 제1568호)

제1조(시행일) 이 예규는 2015년 1월 22부터 시행한다.

제2조(경과조치)「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 국내거소신고를 한 재외국민은 2016년 6월 30일까지 주소를 증명하는 서면으로 국내거소신고사실증명을 제출할 수 있다.

부 칙(2018. 12. 18. 제1665호)

제1조(시행일) 이 예규는 2019년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(다른 예규의 폐지) 외국인의 토지에 대한 소유권의 취득등기절차에 관한 예규는 폐지한다.

제3조(등기신청사건에 관한 경과조치) 이 예규 시행 전에 접수된 등기신청사건은 종전의 규정에 따라 처리한다.

부 칙(2020.06.10 제1686호)

이 예규는 2020년 7월 1일부터 시행한다.

• 자격자대리인이 외국인인 등기의무자에 대한 확인서면을 작성하는 경우에 여권 사본을 제출할 수 있는지 여부(적극)

  제정 2019. 3. 13. [부동산등기선례 제201903-7호, 시행 ]

  외국인이 등기의무자로서 근저당권설정등기를 신청할 때에 등기의무자의 등기필정보를 제공할 수 없다면 등기신청을 대리하는 변호사나 법무사는 그 위임인이 등기의무자 본인임을 직접 확인하고 확인서면을 작성하여 신분증 사본과 함께 제출할 수 있는바, 이 경우 신분증 사본으로 내국인·외국인을 불문하고 여권 사본을 제출할 수 있다.

  (2019. 3. 13. 부동산등기과－627 질의회답)

  참조조문 :부동산등기법 제50조,제51조,부동산등기규칙 제111조    참조예규 :등기예규 제1664호

• 외국에 거주하는 공동상속인이 다른 공동상속인에게 분할협의를 위임할 수 있는지 여부(적극)(선례변경)

제정 2018. 5. 2. [부동산등기선례 제201805-9호, 시행 ]

피상속인의 사망으로 그 공동상속인들이 협의에 의하여 상속재산을 분할하는 경우에 공동상속인 중 1인이 외국에 거주하고 있어 직접 분할협의에 참가할 수 없다면 이러한 분할협의를 대리인에게 위임하여 할 수 있는 바, 이 경우 그 공동상속인 중 한 사람을 위 분할협의에 관한 대리인으로 선임하여도 무방하다.

(2018. 05. 28. 부동산등기과－1218 질의회답)
참조선례 : 등기선례 제4-342호, 제4-26호    주) 이 선례에 의하여 등기선례 제 4-342호는 그 내용이 일부 변경됨

• 외국인의 상속재산협의분할서상 서명에 대한 증명이나 공증을 받는 방법

제정 2013. 4. 29. [등기선례 제201304-1호, 시행 ]

상속재산 협의분할시 상속인들 중 외국인이 포함되어 있고 그 외국인이 상속재산 협의분할서에 서명을 하여 협의분할에 의한 상속등기를 신청할 경우에는 그 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증인의 공증을 받아 제출하여야 하는바, 이 증명이나 공증은 상속재산협의분할서와 별도로 서명에 대한 증명이나 공증을 받아야 하는 것이 아니라 서명을 한 상속재산협의분할서 자체에 증명이나 공증을 받아야 한다.

(2013. 04. 29. 부동산등기과－958 질의회답)  참조예규 : 등기예규 제1393호

11월 7일부터, 한국에서 발급된 협약 범위 내의 공문서는 아포스티유(Apostille)를 발급받으면 중국 본토에서 사용할 수 있으며, 한국 및 주한중국대사관의 영사확인을 받지 않아도 됨.
중국에서 발급된 협약범위 내의 공문서는 더 이상 중국 및 주중한국대사관 혹은 총영사관의 영사확인을 받지 않고, 아포스티유를 발급받는 것으로 변경. 중국 외교부는 아포스티유를 발급 주관기관으로, 자국 내에서 발급된 공문서에 아포스티유를 발급. 외교부의 위임을 받아  중국 지방인민정부 외사판공실은 관할 행정 구역 내에서 발급된 공문서에 대한 아포스티유를 발급
* 아포스티유를 발급하는 지방인민정부 외사판공실 명단(총 31개)
안후이성, 충칭시, 푸젠성, 광둥성, 광시 장족 자치구, 구이저우성, 허난성, 헤이룽장성, 후베이성 , 후난성 , 하이난성 , 지린성 , 장쑤 성 , 장시성 , 랴오닝성 , 쓰촨성 , 산둥성, 상하이시, 산시성, 윈난성, 저장성, 간쑤성, 허베이성, 산시성, 네이멍구자치구, 창춘시 , 하얼빈시 , 닝보시 , 지난시 , 칭다오시 , 선전시

«외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약»가입 후, 영사확인업무 폐지에 관한 공지