상속 증여 & 부동산 세금

• (지방세법 10조 이하, 개정 2023시행) 무상취득에 대한 과세표준 등 조문(제10조의2) 참조…

• 취득세 과세표준 : 상속은 시가표준액(=공시가격), 증여는 시가인정액으로 신고
  • (국세 비교) 상속세/증여세는 시가신고 원칙. 시가 판단기준은 
    • 1순위 : 상속받은 주택이 사망일 전 2년 ~ 사망일 후 15개월 사이 매매·경매· 감정 등이 있었다면 그 가격
    • 2순위 : 상속주택과 유사한 주택이 거래된 가격 (확인 : 홈택스 > 조회 > 상속재산 평가하기)
    • 3순위 : 공시가격 (유사매매도 없는 경우 공동주택가격, 개별주택가격)
    • 시가인 유사매매가격이 있으면 공시가격 아닌 유사매매가격으로 신고해야.(아래 국세청 질의회신)
    • (주의) 상속재산가액이 크지 않아 과세대상이 아니면, 상속세 신고를 생략하는데, 향후 처분 시 상속재산의 취득가격이 위 순서대로 정해지는 점 알아야. 즉, 양도소득세 과세 시 양도차익을 줄이려면 공시가격보다 높은 매매사례가액/감정가액(소급감정 불가, 평가기간 내 감정) 으로 상속세 신고를 해 둘 필요.
    • 공동주택 유사매매가액 : ① 동일 단지 ② 전용면적 ±5%이내 ③ 공시가격 ±5%이내. 증여는 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지 매매가액
    • 상속세/증여세 신고를 위한 재산가액 평가는 상속세 및 증여세법 60조 이하 및 & 아래 국세청 질의회신.
    • 상속 증여 재산평가 동영상 안내
    • (기타) 주택상속과 종합부동산세(종부세)
      •  상속주택은 상속 후 5년간 주택 수에서 제외하며, 또 지방 저가주택(공시가격 3억 이하+ 수도권 광역시 특별자시치 밖)이면 기간 제한없이 주택 수 제외. (특별자치시나 광역시 소재 일부 읍·면은 예외적으로 지방 저가주택 해당. 종부세법시행령 4조의2)
      • 공동상속인의 상속지분이 40%이하 or 상속가액이 6억(비수도권 3억) 이하이면 주택 수 제외. 40%와 6억 초과 시 포함.
• 취득세율
  • 취득세 2.8% + 지방교육세 0.16% + 농어촌특별세 0.2%
  • 무주택 가구가 주택을 상속하는 경우에는 취득세 0.8%  
    • 1가구1주택 취득세 감면 >> 참조
  • 농어촌특별세는 전용면적 85제곱미터 초과시 적용

• 참고  : 주택상속 이후 다른 주택을 취득할 때 취득세율?
  • 상속주택을 주택 수에 포함하여 세율 판단. 단, 예외는
  • 상속개시일부터 5년 미경과한 상속주택은 주택수 제외(지방세법 28조의4 제5항 3호) 
  • 공동상속한 주택은 최대지분 등에 따라 결정된 상속인의 소유로 간주.
  • 이외에도 공동상속주택의 소수지분자는 종부세의 경우 주택 수에서 제외.
• 기타 주의
  • 상속재산 협의분할로 특정상속인이 부동산을 단독상속받아 매도 후 다른 상속인에게 대금분할 :  매각대금을 분할받은 상속인에게 증여세 과세 주의

• 상속세 일반 >> (생활법령정보)
• 상담을 하는데, 배우자가 아무런 상속을 안 받을 때에도 배우자상속공제를 받을 수 있냐고. 막상 훅 들어오니 갸우뚱…
  • 배우자상속공제는 배우자의 법정상속지분 한도내에서 최소 5억 ~ 최대 30억까지 인정된다.
  • 예) 아파트 15억 1채만 상속(다른 재산 X), 상속인은 배우자와 자녀1. 법정지분은 3/5, 2/5
    • 자녀가 상속 : 10억 공제(=기본공제 5억 + 배우자공제 6억),  배우자공제 O 
    • 배우자가 상속 : 14억 공제[=기본공제 5억 + 배우자공제 8억{Min(15억 X 60%, 15억)}] 

상속재산  :본래 상속(사망, 유증, 사인증여로 취득) + 간주 상속(사망보험금, 퇴직금, 신탁재산 등)

+ 사전증여재산 : 상속인에게 사망전 10년(비상속인 5년)내 증여한 재산

• 상속개시일 전에 특례로 자녀에게 준 창업자금, 가업승계주식 증여가액 포함
• 사전증여받은 상속인이 상속포기한 경우에도 증여가액을 가산.

+ 추정증여재산 : 사망전 1년(2년)내 2억(5억)이상 처분한 재산(부담채무)로 용도불명한 재산

– 공과금/채무/장례비용

• 장례비용 : 최소 500만원 ~ (증빙)1천만원까지 인정. 봉안시설/자연장지 사용시 500만원 추가 인정.

=상속세과세가액

– 상속공제액 : 일괄공제. 배우자상속공제, 금융재산공제, 가업상속공제, 동거주택공제 등

• 배우자공제 :실제상속액(최대30억) = (상속재산가액 X 법정지분) – 10년내 사전증여재산과표
  • 등기 등이 필요한 재산은 신고기간으로부터 6개월까지 분할등기를 하여야 한다.
  • 배우자의 상속금액이 없거나 5억 미만인 경우 5억원 공제
• (기초공제+기타 인적공제) 대신 일괄공제 선택가능 (단, 배우자 단독상속시는 일괄공제 불가)
  • 배우자가 없는 경우 : 최소 5억 원 공제(일괄공제)
  • 배우자 외에 상속인이 있는 경우(상속포기 등 포함) : 최소 10억 원(일괄+배우자)
  • 배우자 외에 상속인이 없는 경우 : 최소 7억원 공제(기초2억 + 배우자 5억 공제)
• 금융재산공제 : 금융부채를 뺀 순금융재산갸액을 기준으로 2천만원까지는 전액 공제
  • 1억 까지는 2천만원 공제, 1억 초과시 20%(2억한도) 공제
• 동거주택상속공제 : 상속개시일 현재 무주택자 + 피상속인과 동거중인 직계비속(배우자 포함:개정) + 상속개시일까지 10년 이상(미성년 기간은 제외) 계속 하나의 주택에서 동거한 1세대1주택을 상속 + 6억 한도내 80% 주택가액을 공제.

=상속세과세표준

x 세율 : 1억이하 10%, 5억이하 20%-1000만원, 10억이하 30%-6000만원, 30억이하 40%-1.6억

=상속세 산출세액 – 세액공제 = 자진납부 상속세액

• 신고기한 내 상속세를 신고하면 3% 세액공제를 받지만,  미신고나 미달신고 때는 가산세
• 피상속인(돌아가신 분)이 비거주자인 경우 주의사항
  • 국내 모든 상속재산이 과세대상. 상속개시일로부터 9개월이 되는 말일까지 신고의무.
  • 장례비용 차감 불가. 특히 상속공제는 기초공제 2억만 가능.
• 상속세 비과세 : 보통 분묘에 속한 임야 3000평과 농지 600평. 이외에도
  • 문화재보호구역내 토지나 우리사주조합 사내복지기금에 유증 등을 한 재산.
  • 상속세 신고기한 내에 국가 지자체 공공단체에 증여한 재산 (간혹 문의가 있다)
• 연부연납 기간 연장 : 5년에서 10년으로 연장.
• 보통 배우자와 자녀가 있으면 10억까지 상속공제되어 세금이 없다. 다만, 부동산 가격의 급등과 사전 증여재산의 존재 등에 따라 구체적인 사정이 달라지므로 사전에 세무전문가의 상담을 받아볼 필요는 있다.

상속순재산가액이 5억 이하인 경우

• 배우자가 있으면 10억 공제, 배우자 없으면 5억 일괄공제로 상속세 없다.
• 상속 이후 처분 대비 : 공시가격과 시가(유사매매사례가격,감정가격)의 차이가 크다면 상속으로 인한 취득가격 상향 모색 = 시가로 상속세를 계산해도 상속세가 없거나 미미하다면 공시가격보다 높은 시가(유사매매, 감정평가액)으로 상속세 신고해 놓아야 추후 양도차익 감소. 이때 반드시 양도소득세의 전반적인 검토가 필요하므로 세무전문가 상담. 특히, 상속부동산이 아파트이면 감정평가 없이 매매사례가액을 입증자료로 첨부 신고.
• 동일세대원 또는 별도세대원의 상속여부에 따라 취득시기 등 차이

상속순재산가액이 5억 ~ 10억 이하인 경우

• 배우자와 자녀가 있으면 10억 공제로 역시 상속세 없다.
• 배우자 없이 자녀만 있으면, 5억 일괄공제 후 상속세 과세 : 10년 전에 상속인 또는 5년 전에 상속인 아닌 자(손자녀)에게 사전증여로 상속재산 축소나 증여세 부담하고 명의이전 전략.
• 상속 이후 처분 대비: 동일

상속순재산가액이 10억 ~ 50억 이하인 경우

• 적극적인 사전증여 등을 통해 상속개시 당시 상속재산 축소전략 동일.
• 정기보험 종신보험 등을 통해 상속세 재원 마련.
• 상속 이후 처분 대비: 동일
• 상속 순재산가액이 50억 초과하면 추가적인 제도 고려
  • 사전증여 외에 창업자금증여특례, 주식증여특례, 가업승계, 법인전환 등.
  • 지주회사•모자회사를 통해 합법적인 한도내 일감몰아주기

• (절세 Tip) 상속개시 후 6개월 이내에 상속주택을 처분하면 취득가액이 양도가액과 동일하여 양도차익이 없게 되므로 양도소득세도 없다. 즉, 양도가액이  상속취득가격이므로 상속세가 문제없으면 6개월 내 처분하여 양도세를 절약할 수 있다.
• (절세 tip) 상속 이후 양도예정인데 비과세 등이 어렵다? 상속세 신고 : 양도차익을 줄이기 위해 특히, 공동주택가격과 유사매매사례가격/감정가액의 차이가 많이 나면 반드시 그 가격으로 신고를 해 두자.
  • 상속세 미신고시 보충적 평가에 따라 공시가격이 취득가액으로 인정
  • 상속주택의 보유기간과 거주기간은 상속개시일로부터 양도일까지. 단, 동일세대원인 무주택자가 상속인이면 피상속인의 보유 및 거주 기간 합산.
• (기타) 주택에 대해 상속이전등기를 하고, 상속주택을 다시 매도 내지 증여를 고려하기도 한다. 즉, 상속인 중 1인이 상속받아  매도하여 다른 상속인이나 친족에게 매도대금을 분할해 주기로 약속하기도 하는데. 이때 처분형식을 매도나 증여 중 어느 것이 유리한지 문의하지만, 다양한 경우의 수가 있어 단정적으로 말할 수는 없겠다. 보통 양도소득세가 증여세보다 낮거나 비과세 가능성 등이 있어 매매로 처리하는 게 유리해 보이지만, 상속인의 보유주택의 수에 따라 특례가 가능한지, 특히 매수인이 가족 등 특수관계인이면 시가에 비추어 매도가격에 따라 증여세나 양도소득세가 다시 계산될 수 있고, 또 처분시기가 언제인지, 양수인의 계획 등 변수를 조합하면 단순하게 말할 수는 없고 세무컨설팅이 필요해 보이므로 세무사 등 상담을 조언한다. 아래 내용과 증여재산처분 내용을 참조하여 결정에 도움이 되기를…     
• (참조)  다주택자의 양도소득세       1세대1주택 비과세
• 세법 개정 : 다주택자의 양도세 중과유예 및 취득세 중과완화 등 자주 바뀌므로 먼저 체크

[ 요점 정리 ] 

상속주택의 양도소득세 1주택 특례

• 일반주택A 보유 중 B주택상속(취득세 2.8%), 일반주택A는 처분기한 없이 적용. 반대로,
• 상속주택을 보유 중 일반주택A를 취득 후 A를 매도하면 특례가 적용되지 않고 과세. 

상속주택 보유 중 신규취득 시 상속주택은 주택 수 제외하고 취득세 적용(지방세법 28조의4 제5항)

• 상속으로 취득한 주택(입주권,분양권,오피스텔) & 상속개시일부터 5년 미경과
• 공동상속 시 소수지분자는 종부세(2할&3억 한도), 양도세에서도 주택 수 제외

주택상속인의 양도소득세 세부내용 :

• 상속받은 주택을 양도하는 경우 취득일은 상속개시일. 따라서 양도할 때 1세대1주택 비과세를 위해서는 상속받은 후 2년 필요. 예외, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일 세대를 구성하고 있었다면 상속개시 전에 동일세대로 거주 및 보유 기간 합산. 즉, 상속 전에 피상속인과 함께 거주한 기간을 포함하여 2년이상 요건이 충족되면 상속을 받은 지 2년이 되지 않았더라도 비과세 가능하다.
  • 무주택자가 상속 : 동일세대원 = 피상속인(돌아가신 분)의 취득일부터 보유&거주 기간.
    • 무주택자 & 별도세대원 = 상속개시일(사망일)부터 기산.
    • 배우자 상속 : 사망한 배우자의 취득일부터 기간산정하여 1주택 비과세 판정.
• 1주택자가 상속 시 : 
  • 상속주택 먼저 양도 : 과세(상속5년내 일반과세, 이후 중과세) 
  • 일반주택 먼저 양도 : 비과세(요건구비 시) 단, 동일세대원 상속이면 과세(이미 1세대 2주택, 주의!!!)
• 2주택자가 상속 시 : 일시적 2주택 + 상속주택이면 일시적 2주택 혜택 그대로 적용.
• 공동상속 시 : 상속주택의 주된 소유자 (지분, 거주, 나이 순으로) 판정.
  • 소수지분자의 일반주택 양도시 소수지분은 주택 수 제외하고 판단.
  • 공동상속주택 양도 시 소수지분은 다주택자 중과 제외.
• (사망당시 피상속인이 2주택 이상 소유 시) 상속주택 판단 : 
  • 최장 보유(소유) > 최장 거주 > 사망 당시 거주 > 기준시가 순의 1주택에 한함.

[ 체크 정리 ]

• 일반주택 보유 중 상속으로 2주택자가 된 경우 일반주택(비과세 요건구비)을 먼저 처분해야 1주택 비과세. 이후 상속주택도 1주택자로 요건구비하면 비과세. 즉, 처분순서 주의…
  • (특례 차이!!) 일반주택 보유 중 상속으로 주택취득  o  ↔ 주택상속 후 일반주택 취득 시 일반주택 x
• 상속주택은 다른 주택에 대한 주택 수 산정에 포함, 다른 주택 보유 중에
  • 상속주택 양도 : 중과세 아닌 일반과세(상속개시일로부터 5년 내)
  • 상속개시일로부터 5년 경과 후 상속주택을 양도하면 기존주택과 상속주택 2주택자로 중과세. 이후 기존주택은 1세대1주택 비과세 가능.

• 세법 개정 : 다주택자의 양도세 중과 유예 / 취득세 중과완화 등 반드시 먼저 체크

< 주택보유자별 전략 >

• 무주택자가 상속받아 양도 : 1주택 비과세의 보유 및 거주요건 체크
  • 동일세대원이면 돌아가신 분의 취득일부터 기산, 동일세대원이 아니면 상속개시일부터.
• 1주택자가 상속받아 양도(일반주택 or 상속주택) 시는 처분순서 중요
  • 상속주택을 먼저 양도하면 과세(5년 내 일반, 이후 중과세)
  • 일반주택을 먼저 양도(1주택 비과세 충족)하면, 비과세. 단, 동일세대원이었다면 과세. 
• 2주택자가 상속받아 양도 : 일반주택 A, B와 상속주택 C 순서로 보유 상태
  • 상속주택을 먼저 양도하면 과세(5년 내 일반, 이후 중과세)
  • 일시적 2주택 적용 : 일반주택 A를 B를 산 날로부터 1~3년 내 양도하면 비과세
  • B를 양도한 이후 :  위 1주택+상속주택과 동일 상태
• 공동상속받은 주택을 양도 : [지분>거주>나이 순] 주된 소유자A의 주택으로 간주. B는 소수지분자.
  • A가 무주택, 1주택, 2주택자인 경우 위 사례 동일하게 적용
  • B는 소수지분주택에 대해 주택 수가 제외되므로 다른 일반주택의 처분에 문제없음

< 사례별 세부분석 >

• 무주택자인 상속인이 주택을 상속 (협의분할 상속이 가능하면 취득세도 절세) 후 양도
  • 세대분리된 상태(별도세대원)로 상속 : 상속개시일 이후 보유 및 거주기간을 맞추어야 비과세
  • 세대합가된 상태(동일세대원)로 상속 : 피상속인(부모)의 보유 및 거주기간이 합산적용되어 유리
• 1주택자(일반주택 A 보유 중)인 자녀가 B주택을 상속 후 A를 양도
  • 상속주택특례에 따라 B주택은 없는 것으로 간주하여 A주택이 비과세 요건을 구비하면 비과세
  • A주택 매도 후, B주택에 대해서도 보유 및 거주 기간을 맞추어 팔면 역시 1세대1주택 비과세 
• 1주택자(일반주택 A 보유 중)인 자녀가 B주택을 상속 후 B를 먼저 파는 경우
  • 1세대 1주택 비과세가 불가능. 조정지역이면 2주택자의 양도이므로 중과세(단, 상속주택을 상속개시일로부터 5년 이내 매도 시 일반과세.  또, 2024년 5월까지는 다주택자 중과유예로 일반과세) 
• 1주택자인 형제(2명)가 일반주택A를 각자 보유 중 1:1 공동상속 후 상속주택을 먼저 양도
  • 주된 상속인(상속주택 소유자) 결정 : [ 지분 > (사망당시)거주 > 나이 ] 순으로 판단시 형이 주상속인.
  • 형 :  상속개시일로부터 5년 내이면 양도세 일반과세, 이후이면 중과세
  • 동생 : 소수지분권자이므로 기간상관없이 일반과세
• 1주택자(일반주택A 보유 중)가 다주택자인 피상속인의 주택B,C를  상속받는 경우
  • 특례 적용하는 상속주택 :  피상속인이 [소유(보유) > 거주 > 사망당시 거주 > 기준시가 큰 거] 
  • 특례주택이 B인 경우  : A/B/C주택 먼저 매도 시 다주택자 중과되므로, C를 먼저 처분하여 일반주택A+상속특례주택 B로 만들고, 이후 B주택 > A주택 순으로 처분해야 양도소득세에서 유리
• 1주택자인 자녀 2명(갑,을)이 각자 A 보유 중 다주택자인 피상속인의 주택B,C를  각자 상속
  • 특례 적용하는 상속주택 :  피상속인이 [소유(보유) > 거주 > 사망당시 거주 > 기준시가 큰 거] 
  • 특례주택인 B를  갑이 상속 :  위 내용 그대로…
  • 특례주택이 아닌 C를 을이 상속 :  그냥 2주택자 해당. 
• 2주택자이나 일시적 2주택(A, B)인 상속인이 피상속인의 주택C를  상속받는 경우
  • 일시적 2주택과 상속주택 특례를 각각 그대로 적용 가능
• 무주택자인 상속인이 주택A 상속 후 신규주택 B 취득 (주의, 상속주택특례 비교)
  • 상속 이후 주택취득이므로 상속주택은 특례적용 불가
  • 일시적 2주택 요건에 해당하면? 상속주택의 매도 시 일시적 2주택으로 비과세(?)

상증, 사전-2021-법령해석재산-0213, 2021.03.08

[요지] 시가로 보는 유사매매가액은 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지 매매계약이 체결된 가액을 말하는 것임

관련법령 및 관련사례

○ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】

③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

○ 상속세 및 증여세법 제68조【증여세 과세표준신고】

① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. (단서 생략)

< 판례 >

• 서울고등법원-2019-누-67533  : 구 소득세법 시행령 제155조 제3항과 제2항의 중복적용 가부

  ① 구 소득세법 시행령 제155조 제3항은, 공동으로 주택을 소유하는 경우에도 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보는 규정(구 소득세법 시행령 제154조의2)에 대해 상속주택에 한하여 예외규정을 두어 공동소유자 중 한사람의 소유 주택으로 보도록 함으로써 거주자가 공동상속주택 이외의 소유주택을 양도하는 경우 소수지분을 가진 상속인은 상속주택의 지분소유에 대해서는 주택이 없는 것으로 보기 위한 ‘공동상속인 사이의 공동상속주택의 소유자‘를 판단하기 위한 규정이다.

  ② 반면, 구 소득세법 시행령 제155조 제2항은 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세 특례규정을 적용한다는 ‘비과세 특례규정의 적용영역‘을 판단하기 위한 규정이므로, 위 공동상속인 사이의 공동상속주택 소유자 판단과는 그 규정의 취지가 다르다고 보인다.

  ③ 이처럼 구 소득세법 시행령 제155조 제2항과 제3항은 그 규정의 목적과 취지를 달리 하는 이상 각 규정이 동시에 적용될 수 있다고 볼 것인바, 공동상속주택이 있는 경우 우선 구 소득세법 시행령 제155조 제3항에 따라 그 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 볼 수 있는지를 판단한 후, 구 소득세법 시행령 제155조 제1, 2, 4 내지 6항의 각 특례에 해당되어 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용할 수 있는지를 판단하면 충분하다.

  ④ 구 소득세법 시행령 제155조 제3항이 2017. 2. 3. 개정되어 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 공동상속주택을 소유한 경우에는 선순위 공동상속주택 1채에 대하여만 위 소유자 판정 기준이 적용되게 되었다고 하더라도, 이는 위 1채를 제외한 나머지 공동상속주택에 대하여 구 소득세법 시행령 제154조의2가 적용되어 위 공동상속주택을 각 상속인들의 소유로 본다는 의미에 불과하므로, 위 개정으로 인하여 구 소득세법 시행령 제155조 제2항의 적용 여부가 달라진다고 볼 수도 없다.

• 대법원 2023두53799 : 공동상속주택과 양도소득세
  • 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제2항은 상속으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 규정하면서 그 단서에서 동거봉양 합가 중 상속개시로 상속인이 2주택을 보유하게 되는 경우의 비과세 특례도 아울러 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제155조 제3항(이하 ‘이 사건 특례조항’이라 한다)은 ‘제154조 제1항을 적용하여 1세대 1주택 여부를 판단할 때 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 그에 해당하는 사람이 공동상속주택을 소유한 것으로 본다’고 규정하고 있다. 이는 상속으로 상속인들이 주택을 공동으로 소유하게 된 경우에도 주택수를 계산할 때 구 소득세법 시행령 제154조의2에 따라 공유자 전원이 각각 1주택을 소유하는 것으로 보는 불합리함을 제거하기 위한 데 그 입법취지가 있다. 한편 위 동거봉양 합가에 관한 비과세 특례규정(제155조 제2항 단서)은 이 사건 특례조항에도 그대로 적용된다고 규정하고 있다.
    이 사건 특례조항은 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 별도의 독립한 세대를 구성하고 있음을 전제로 한 규정으로서, 동거봉양 합가에 관한 위 제155조 제2항 단서의 특례규정이 적용되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 상속개시 당시 이미 1세대 2주택 이상이어서 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택에 해당하지 않는 경우에까지 적용된다고 볼 수 없으므로, 상속개시 당시 피상속인과 1세대를 구성하는 상속인이 공동으로 상속받은 주택은 이 사건 특례조항의 ‘공동상속주택’에 해당하지 않는다고 보아야 한다.   

< 국세청 심판 등 >

• 조심-2021-서-2745 , 2021.10.12 : 
  • 선순위상속주택에 대해서만 일반주택 양도시 주택수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택(소수지분)인 쟁점상속주택에 대해서는 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당
• 조심-2017-서-0501 , 2018.05.09 
  • 청구인이 비록 2채의 주택을 공동으로 상속받았다 하더라도 공동상속주택이 모두 소수지분인 경우에는 일반주택을 양도할 때 그 소수지분을 보유 주택 수에 포함되지 않도록 해석해 온 점 등에 비추어 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있음
• 조심-2020-전-8566 , 2021.05.06
  • 선순위 우선주택인 쟁점상속주택2에 대해서만 일반주택 양도시 주택 수에서 제외할 수 있고, 나머지 공동상속주택(소수지분)인 쟁점상속주택1에 대해서는 주택 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용여부를 판단하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.
• 조심2008서1200 , 2008.11.12 : 공동상속 다가구주택을 다세대주택으로 구분등기 후 양도 시 주택수
  • 1세대1주택비과세의 규정을 적용함에 있어 공동상속주택을 신축 또는 증축없이 단순히 다가구 주택에서 다세대주택으로 구분등기만 하는 경우 당해 상속주택은 실질과세 원칙상 다가구 주택에 해당하므로 1주택으로 봄이 타당함
• 조심-2022-서-0065 , 2022.12.29 
  • 소법 시행령 제155조 제3항에 따라 배우자가 상속받은 2개의 공동상속주택 소수지분 중 주택 수에서 제외되는 선순위 우선주택은 피상속인이 보유한 기간이 가장 긴 소수지분2인 반면 청구인이 일반주택을 양도할 당시 청구인의 배우자가 소유한 소수지분은 소수지분1이므로 이를 주택수에서 제외할 수 없음
• 사전-2021-법규재산-1681 :공동상속주택 소수지분자가 재상속으로 최대지분자가 된 경우로 최대지분자가 된 날로부터 5년 이내 보유지분 양도
  • 父로부터 주택을 母(3/9)와 그 자녀 3명(각 2/9씩)이 공동상속 받은 후 母가 사망함에 따라 母의 지분을 자녀 중 1명이 단독으로 재상속하여 최대지분자(5/9)가 된 경우로서 해당 최대지분자가 재상속에 의해 최대지분자가 된 날로부터 5년 이내에 보유지분(5/9)을 양도한 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제7호에 따라 양도소득세가 중과되지 않는 것입니다.
• 사전-2021-법규재산-1706
  • 동일 세대원인 공동상속인들이 동일 세대원인 피상속인으로부터 상속받은 2채의 주택을 법정 상속지분별로 소유하고 있는 경우로서 그 중 조정대상지역에 있는 1주택을 양도하는 경우에 「소득세법」제104조제7항제1호에 해당하는 것(다주택자 중과세율 적용대상)
• 서면-2021-법규재산-5688 [법규과-1873] , 2023.07.18 
  • 상속주택(B) 취득 후 공동상속주택 소수지분(C)을 상속받은 뒤 1주택(A) 양도 시, 1주택 비과세 여부
  • 1주택자(A)가 별도세대 母로부터 1주택(B)을 상속받은 후 父와 동거봉양 합가하고 父로부터 공동상속주택 소수지분(C)을 상속받아 1주택(A) 양도 시, 1세대 1주택으로 볼 수 있는 것임