[ 다주택자 중과 판정순서]
♦ 다주택자 중과 정리(소득세법 104조)
- 다주택자라도 조정대상지역(양도일 현재)에 있는 주택을 양도하는 경우에만 중과. so
- 양도하는 주택이 조정대상지역 내에 있는지 (비조정지역이면 중과없이 일반세율)
- 양도하는 주택이 중과제외 주택(일반세율 적용)에 해당하는지.
- 중과대상 주택 수를 세대단위로 산정 (다주택자 여부)
- 주택수는 세대단위로 산정. (세대기준은1주택 비과세 판정시와 동일)
- 조합원입주권 : 포함(다른 주택의 중과판정시 포함 의미)
- 분양권 : 2021. 1. 1. 이후 취득분부터 포함 (다른 주택의 중과판정시)
- 주거용 오피스텔 : 포함.단, 업무용은 제외
- 다가구주택 : 전체를 하나의 주택으로 선택 가능
- 공동소유주택 : 공유지분소유자 각자의 주택수에 산정
- 주택의 부속토지만을 소유나 취득도 산정
- 공동상속주택 : 최대지분자 > 상속주택거주자 > 최연장자 순서로 소유자 판정.
- (공동상속주택의 소수지분자는 주택 수 제외)
- 부동산 매매업자의 재고주택 : 포함
- 주택신축판매업자의 재고주택 : 제외
- 주택임대사업자의 등록임대주택 : 포함
- (일정 요건 장기임대주택 등은 주택수 포함하지만, 중과 비적용)
- 중과대상 주택수 산정 : 지역 & 가격 (기준시가,공시가격) 순서 : 지역 해당? or 3억 초과?
- 수도권(서울,인천,경기)/광역시/세종시 : 모든 가격 주택 수 포함. 단,
- 경기/세종 읍면 , 광역시 군 & 3억 이하는 주택 수에서 제외. 초과 시 포함.
- (예시) 인천 옹진군/강화군, 부산 기장군, 파주 문산읍, 세종 연기면 등
- 기타 지역 : 가격 기준. 3억 초과 포함/ 3억 이하 제외.
- 경기/세종 읍면 , 광역시 군 & 3억 이하는 주택 수에서 제외. 초과 시 포함.
- 즉, 3억 초과 : 모든 지역 포함. (3억 이하 : 읍면군+기타 제외)
- 수도권(서울,인천,경기)/광역시/세종시 : 모든 가격 주택 수 포함. 단,
- 주택수 제외 입주권/분양권
- 비수도 등 & 조합원입주권 종전주택가격, 분양권가액(공급계약서상 가격) 3억 이하.
- 주택수 포함하나 해당주택 양도시 중과배제(일반과세)..(일부 예시)
- 장기임대주택(소득령 167의3)
- 양도소득세 감면되는 임대주택으로 5년이상 임대한 국민주택(조특법 97, 97의2, 98)
- 양도소득세 감면되는 주택 : 미분양 주택 등(조특법 77, 98의2~3, 98의5~8, 99등)
- 문화재주택
- 상속주택(소득령 155조2항) (상속받은지 5년이 경과하지 아니한 경우)
- 5년이상 가정어린이집 사용 & 가정어린이집 불용일부터 6월 미경과
- 일반주택
3주택 이상 다주택자의 중과제외 주택
- 중과대상 산정시 제외된 3억 이하 주택 : 경기/세종 읍면, 광역 군, 기타 지역
- 장기임대주택(소득세법)
- 감면대상주택(조세특례제한법 97, 97의2, 98조. 장기임대/미분양)
- 장기사원주택 : 종업원에게 10년이상 무상제공한 사용자 주택
- 감면대상주택(조세특례제한법 98의2, 98의3, 98의5~8 미분양, 99~99의3 신축 등)
- 문화재주택
- 상속주택 : 소득세법 시행령 155조2항, 선순위 상속주택 + 상속개시일로부터 5년 이내
- 단독상속 및 공동상속최대지분자의 소유.
- 별도세대원으로 상속, 2주택이상 상속시 선순위 상속주택, 상속개시일로부터 5년 이내 양도
- 즉, 상속주택을 먼저 양도시 5년이내이면 일반과세, 5년 지나면 중과 적용.
- 저당권실행 및 대물변제
- 가정어린이집 : 지자체 인가 + 사업자등록 후 5년이상 사용 + 불사용일로부터 6개월 내 양도.
- 일반주택 (1호 ~ 8호 외 1주택) : 상기 중과제외주택 외 일반주택을 양도시 일반과세
- 조정지역 지정전 계약주택
- 관련법령 : 소득세법 시행령 167조의 3 참조
- 주택(아파트) 보유 현황
- A : 서울 마포 기준시가 5억원 (임대주택) ⇒ 지역 O
- B : 서울 목동 기준시가 7억원 (특례주택 2013. 4. 1. 대책) ⇒ 지역 O
- C : 인천 부평 기준시가 2억원 (상속주택, 상속 이후 5년 이내) ⇒ 지역 O
- D : 서울 서초 기준시가 7억원 ⇒ 지역 O
- 판단 : 지역기준 4주택자
- A : 임대주택으로 중과제외
- B : 조세특례주택 중과제외
- C : 상속개시 5년 이내이므로 중과제외
- D : 위 중과제외주택 외에 남은 ‘일반주택’으로 역시 중과제외.
2주택자의 중과제외 주택
- 중과주택수 산정시 제외된 3억 이하 주택 : 경기 세종 읍면, 광역 군, 기타 지역
- 3주택 이상자의 중과제외 주택
- 장기임대주택(소득세법)
- 감면대상주택(조세특례제한법 97, 97의2, 98조. 장기임대/미분양)
- 장기사원주택 : 종업원에게 10년이상 무상제공한 사용자 주택
- 감면대상주택(조세특례제한법 98의2, 98의3, 98의5~8 미분양, 99~99의3 신축 등)
- 문화재주택
- 상속주택 : 소득세법 시행령 155조2항, 선순위 상속주택 + 상속개시일로부터 5년 이내
- 단독상속 및 공동상속최대지분자의 소유.
- 별도세대로 상속, 2주택이상 상속시 선순위 상속주택, 상속개시일로부터 5년 이내 양도
- 즉, 상속주택을 먼저 양도시 5년이내이면 일반과세, 5년 지나면 중과 적용.
- 저당권실행 및 대물변제
- 가정어린이집 : 지자체 인가 + 사업자등록 후 5년이상 사용 + 불사용일로부터 6개월 내 양도
- 부득이 취득(취학, 근무, 질병요양 등 ~)
- 취학/근무/질병요양/학교폭력으로 전학 사유
- 다른 시/군으로 주거이전하기 위해 주택 취득
- 해당주택이 학교/직장/요양장소와 같은 시/군에 소재
- 취득당시 공시가격 3억원 이하
- 취득 후 1년 이상 거주 + 해당사유 해소된 날로부터 3년 이내 양도할 것.
- 수도권 밖 소재 주택(취학/근무/질병요양/학교폭력으로 전학)
- 동거봉양 합가주택 : 비과세 요건(보유/거주, 9억 초과) 미비하더라도 중과하지 않고 일반과세
- 혼인 합가주택 : 거주요건 등 비과세 요건 미비하더라도 중과하지 않고 일반과세
- 소송중인 주택 : 소유권확정판결일로부터 3년 미경과한 주택을 양도하는 경우 중과배제
- 일시적 2주택 : 비과세 요건(보유/거주, 9억 초과) 미비하더라도 중과하지 않고 일반과세
- 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 매도할 때 비과세요건 미비 의미.
- 소형주택 (기준시가 1억이하) : 일반주택과 소형주택 보유 중
- 소형주택 매도하더라도 2주택 중과배제. vs 일반주택을 먼저 매도하면 2주택 중과.
- 일반주택 (1호 ~ 7호 이외 1주택) : 상기 주택 + 일반주택 소유 중 일반주택 매도 시 중과배제.
- 조정지역 지정정 계약주택
- 상속주택 특례 적용되는 일반주택 : 일반주택(9억초과) 먼저 매도 & 상속일~5년 경과. 중과배제.
- 임대주택 특례 적용되는 거주주택 : 9억원 초과 양도차익에 대해 중과배제. 기본세율 적용.
- 참고법령 : 소득세법 시행령 167조의10
- 소형주택 자체의 중과배제는 1세대 2주택만 적용(1세대 3주택은 적용 없음)
- 소형주택은 지역 제한이 없다.
- 아파트 보유 현황(기준시가)
- A : 전남 목포 1억원 ⇒ 지역X 가액X 중과제외주택
- B : 전남 나주 5억원 ⇒ 지역X 가액O 3억 초과로 중과주택 O
- C : 경남 거제 4억원 ⇒ 지역X 가액O 3억 초과로 중과주택 O
- D : 전북 익산 2억원 ⇒ 지역X 가액X 중과제외주택
- E : 충북 청주 3억원 ⇒ 지역X 가액X 중과제외주택
- F : 경기 연천 5억원 (상속 후 2년 경과) ⇒ 지역O 중과 O
- G : 서울 마포 5억원 (조세특례제한법상 특례주택) ⇒ 지역O 중과O
- H : 경기 분당 6억원 (임대주택 등록18.9.13. 이전) ⇒ 지역O 중과O
- 판단 : 중과주택 수는 5개
- 양도주택이 조정대상지역이 아닌 A~F는 중과 아닌 일반세율 적용.
- 양도 G : 특례주택이라 일반세율
- 양도 H : 임대의무기간을 충족하면 일반세율
- 아파트 보유 현황(기준시가)
- A : 강원 춘천 1억원 ⇒ 지역X 가액X 중과제외
- B : 충북 청주 2억원 ⇒ 지역X 가액X 중과제외
- C : 평택 안중읍 3억원 ⇒ 지역X 가액X 중과제외
- D : 경기 안산 4억원(조세특례주택) ⇒ 지역O 중과O
- E : 서울 송파 5억원 (임대주택등록) ⇒ 지역O 중과O
- F : 울산 북구 5억원 (상속 후 2년 경과) ⇒ 지역O 중과O
- G : 서울 서초 5억원 ⇒ 지역O 중과O
- 판단 : 중과주택 수는 4채
- 양도 G : 특례주택/임대주택/상속주택을 뺀 ‘일반주택’에 해당하여 일반세율
양도소득세 절세
- 양도차익이 적은 것부터 매도하여 양도차익이 큰 마지막은 1주택 비과세로.
- 지역 : 비조정지역 주택 먼저 매도. 중과세율이 아닌 일반세율 적용.
- 기간분산 : 다주택이면 1년마다 기본공제 이용 분산매도. 기간별 장기보유공제.
- 주택 수 조정: 1세대1주택/일시적2주택 활용 비과세. 임대주택등록. 그 외에,
- 용도변경 : 주택을 근린생활시설로 변경
- 증여(부담부증여)나 이혼(위장?)과 세대분리 이용
- 필요경비 인정항목(개인 기준)
- 취득 시 : 취득세, 중개수수료, 법무사비용, 국민주택채권할인, 취득소송비용, 경락시 인수한 선순위임차보증금, 컨설팅비용, 매수인부담조건인 양도소득세
- 처분 시 : 중개수수료, 세무사대행신고수수료
- 수리비용(자본적 지출) : 발코니확장, 새시/바닥/난방설치공사, 보일러교체, 시스템에어컨
- 인정 제외 : 대출이자, 수익적 지출[도배/장판/싱크대/조명/문짝교체, 타일/옥상방수공사, 보일러수리, 하수도관/정화조교체 등], 경락 후 세입자명도비용
- 기타
- 경매컨설팅 비용 : 취득을 위한 부대비용으로 필요경비인정
- 유치권 해결비용 : 유치권부존재확인판결에서 패소되거나 유치권포기각서+인감증명서 등으로 유치권해소합의금 지급증거제출 시 필요경비인정
- 전소유자의 공용부분 체납관리비를 대납한 경우 : 전소유자로부터 구상가능성이 없고(법원 판결), 단전 단수 등(관리사무소의 내용증명 등) 부득이 대납이 인정되면 경비인정.
- 법정한도 초과한 중개보수 : 실질과세 원칙상 실제 지불증명되면 인정 91누1059
- 다주택자 절세(특히, 중과제외 주택)
- 취득당시 공시가격 1억이하 취득세 중과배제(일반과세) : 1~3 % 세율
- 다른 주택 취득시 주택 수 제외(단, 도시정비법 및 소규모주택정비 사업구역내 중과)
- 양도당시 지방+기준시가 3억이하 주택이면,
- 양도소득세 중과배제(일반세율)+장기보유공제.
- 단, 지방 = 수도(서울,인천,경기)와 세종•광역시를 제외한 지역
- 다른주택 양도로 양도세 중과판단시 3억이하 주택은 주택수 제외.
- 단기매도 대응 : 법인설립 후 법인명의로 취득(중과)
- 개인이 단기매도하면 양도소득세 60~70%
- 법인이 양도하면 양도세 아닌 법인세.
- 기타 감면 (조세특례제한법 97조 ~ 99조의3) : 임대주택, 미분양주택, 신축주택
- cf. 토지(69, 70, 77, 77의3) : 8년 자경농지, 농지대토, 공익사업용/개발제한구역내 토지
- 취득당시 공시가격 1억이하 취득세 중과배제(일반과세) : 1~3 % 세율
- 1세대 1주택 비과세는 링크를 참조….
