*임대인의 임대건물 반환청구
- 요건사실 : 계약체결 + 목적물 인도 + 임대차 종료
- 임대차 계약(일자, 목적물,보증금액,기간)체결 사실,
- 임대차 목적물의 인도 사실
- 임대차 종료 사실
- 해지 : 해지권의 근거/발생원인, 해지 의사표시 및 그 도달사실이 요건사실.
- 차임연체로 해지 : 임대인이 임차인의 2기 차임 미지급을 해지권의 근거로 주장/입증
- 2기 차임액 연체로 해지한 경우 전차인에게 통지하지 않더라도 전차인에게 대항가능.
- 기간 미약정으로 즉시 해지통고 주장은 차임연체와 별개 독립한 공격방법으로 선택적
- 동의없는 무단양도/전대 : 배신적 행위라 할 수 없는 특별사정은 해지권 발생을 저지.
- 주의: 소유권에 기한 인도청구와 달리, ‘임대인 소유’ 및 ‘임차인 점유’는 요건사실이 아니다.
- 차임 병합 청구
- 차임 약정된 계약서로 족하고, 차임지급을 임차인이 항변하고 증명해야.
- 종료 후 차임 상당의 부당이득반환을 병합청구하는 경우
- 위 요건사실 + 임차인이 목적물을 본래 용법대로 사용수익하고 있는 사실까지 입증.
- 묵시적 갱신 : 기간 만료 주장에 대한 항변(갱신거절 부재)
- 기간만료 후 임차인이 사용수익을 계속한 사실 + 임대인이 상당기간 내 이의하지 않은 사실.
- 묵시적 갱신이 되면, 임차인은 언제든지 계약해지 가능하나, 임대인은 해지권이 없다
- 갱신요구권에 의한 갱신과 묵시(법정)갱신의 구별.
- 부속물/지상물매수청구 항변 :채무불이행으로 해지된 경우 매수청구권이 없다.
- 부속물매수청권 포기특약? 임차인에게 일방적 불리한 게 아니라는 특별사정을 임대인이 주장.
- 채무불이행으로 해지된 경우 지상물매수청구권이 없어 ‘원상 미복구 시 지상물을 임대인에게 귀속시키는 약정’은 특별한 사정이 없는 한 민법643조 위반아니라 유효(2003다7685판결).
- 동시이행 항변
- 임대보증금 반환채권과의 동시이행 항변. 임대인은 보증금 반환이행/이행제공 재항변.
- 공제 항변
- 보증금 반환과 동시이행항변에 대해, 임대인이 차임채권 등 발생 주장/입증하여 공제재항변. 임차인은 차임 등 변제 등 이유로 소멸사실을 재재항변.
- 유치권 항변 : 필요비상환청구권/유익비상환청구권
- 필요비 : 목적물에 비용지출 사실 + 보존에 필요한 사실을 주장. 가액의 현존 여부는 불문.
- 유익비 : 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 지출액과 현존 증가액 모두 주장입증.
* 아래 서식은 사실관계가 다르므로 참고만 하세요.(예시)
내용증명
발신인 :
수신인 :
[부동산의 표시]
– 서울시 서초구 서초대로 42길 23 금석빌딩 3층
1. 귀하의 임대차계약 재연장에 대한 내용증명을 잘 받아보았습니다.
2. 귀하의 재연장을 구하는 사정은 잘 알겠으나 본인은 귀하가 임차하고 있는 본인 소유 건물에 대해 귀하와의 계약종료를 끝으로 본인이 직접 사용할 계획을 가지고 있습니다.
3. 현재 귀하가 임차한 건물에 대해 본인이 직접 사용할 계획이기에 재연장이 어려움을 알리는 바이며, 더불어 귀하와의 임대차계약 종료일자인 20OO년 00월 00일자 건물을 본인에게 인도해 주시기를 바랍니다.
4. 귀하가 지급한 보증금에 대해서는 본인 소유 건물을 인도받음과 동시에 이를 지급해 드리도록 하겠습니다.
2022년 월 일
발신인 : 0 0 0 (인)
[서식 예] 부동산점유이전금지가처분신청서
부동산점유이전금지가처분신청
채권자 ○○○
○○시 ○○구 ○○길 ○○(우편번호 ○○○-○○○) 전화․휴대폰번호:
채무자 ◇◇◇
○○시 ○○구 ○○길 ○○(우편번호 ○○○-○○○)전화․휴대폰번호:
목적물의 표시 별지 목록 기재와 같습니다.
피보전권리의 내용 소유권에 기한 건물명도청구권
목적물의 가격 7,500,000원
신 청 취 지
1. 채무자는 별지목록 기재 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다.
2. 위 집행관은 현상을 변경하지 아니하는 것을 조건으로 하여 채무자에게 이를 사용하게 하여야 한다.
3. 채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니 된다.
4. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.
라는 재판을 구합니다.
신 청 이 유
1. 채권자는 20○○. ○. ○. 이 사건 부동산인 별지목록 기재 부동산에 대하여 전 소유자인 국가로부터 적법하게 매수한 소유권자입니다.
2. 채무자는 아무런 권리나 권한 없이 별지 목록 기재 부동산을 점유하고 있습니다.
3. 채권자는 이 사건 부동산의 소유권에 기초하여 채무자에게 위 건물 점유부분의 명도청구소송을 준비하고 있으나, 만약 채무자가 그 점유를 다른 사람에게 이전해줄 경우 위 본안판결의 집행이 불가능해질 위험이 있으므로 이 사건 신청에 이른 것입니다.
4. 한편, 이 사건 부동산점유이전금지가처분명령의 손해담보에 대한 담보제공은 민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조에 의하여 보증보험주식회사와 지급보증위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법으로 담보제공을 할 수 있도록 허가하여 주시기 바랍니다.
소 명 방 법
1. 소갑 제1호증의 1, 2 각 부동산등기사항전부증명서
1. 소갑 제2호증 건축물대장등본
첨 부 서 류
1. 위 소명방법 각 1통
1. 토지대장등본 1통
1. 송달료납부서 1통
20○○. ○. ○.
위 채권자 ○○○ (서명 또는 날인)
○○지방법원 귀중
[서식 예] 조정신청서(임차보증금 감액청구)
조 정 신 청 서
신 청 인 ○○○(주민등록번호)
○○시 ○○구 ○○로 ○○(우편번호 ○○○-○○○)
전화-휴대폰번호:
피신청인 ◇◇◇(주민등록번호)
○○시 ○○구 ○○로 ○○(우편번호 ○○○-○○○)
전화-휴대폰번호:
임차보증금감액청구
신 청 취 지
피신청인은 신청인에게 금 15,000,000원을 지급한다.
라는 조정을 구합니다.
분 쟁 내 용
1. 신청인은 20○○. ○. ○. 피신청인으로부터 그의 소유인 ○○시 ○○구 ○○로 ○○ 소재 건물을 임대차보증금 30,000,000원으로 하면서 임대차보증금 전액을 지급하였습니다. 그 뒤 20○○. ○○. ○. 신청인은 피신청인과 위 임대차계약을 갱신하기로 합의하고 임대차보증금 50,000,000원, 임대차기간 20○○. ○○. ○.부터 2년간으로 하는 재계약을 체결하고, 증액된 임대차보증금 20,000,000원을 지급하였습니다.
2. 그런데 최근 경제불황과 부동산가격의 하락 및 임대료의 하락에 따라 위 아파트와 유사한 인근 아파트의 임대차보증금이 금 35,000,000원까지 떨어진 상황입니다.
그에 따라 신청인은 피신청인에 대하여 위 아파트에 대한 임대차보증금을 현 시세와 같은 금 35,000,000원으로 감액해줄 것을 청구하였으나 피신청인은 이에 응하지 않고 있습니다.
3. 따라서 신청인은 피신청인으로부터 현재의 임대차보증금과 현 시세와의 차액인 금 15,000,000원을 반환 받고자 조정을 신청합니다.
입 증 방 법
1. 갑 제1호증 임대차계약서
1. 갑 제2호증 주민등록표등본
1. 갑 제3호증 영수증
1. 갑 제4호증 부동산중개업자확인서
첨 부 서 류
1. 위 입증방법 각 1통
1. 신청서부본 1통
1. 송달료납부서 1통
20○○. ○○. ○○.
위 신청인 ○○○ (서명 또는 날인)
○○지방법원 귀중
[서식 예] 건물인도청구의 소(임대인의 상속인들이, 주택)
소 장
원 고 1. 김○○ (주민등록번호)
2. 이○○ (주민등록번호)
3. 이○○ (주민등록번호)
위 원고들 주소 ○○시 ○○구 ○○길 ○○ (우편번호 ○○○-○○○)
위 원고 2, 3은 미성년자이므로
법정대리인 친권자 모 : 김○○ 전화․휴대폰번호:
피 고 ◇◇◇ (주민등록번호)
○○시 ○○구 ○○길 ○○(우편번호 ○○○-○○○) 전화․휴대폰번호:
건물인도청구의 소
청 구 취 지
1. 피고는 원고들에게 별지목록 기재 건물을 인도하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 위 제1항은 가집행 할 수 있다.
라는 판결을 구합니다.
청 구 원 인
1. 피고는 20○○. ○. ○. 당시 별지목록 기재 부동산(다음부터 아파트라 한다)의 소유자인 망 이◉◉와 임대차보증금 5,000만원, 임대차기간을 인도일로부터 24개월로 하는 임대차계약을 체결하고 20○○. ○. ○.부터 위 아파트를 인도 받아 현재까지 점유하며 사용하고 있습니다.
2. 그런데 위 아파트의 소유자이던 망 이◉◉가 20○○. ○. ○.에 사망하여, 상속인인 원고들은 위 아파트에 대하여 재산상속을 원인으로 하여 법정상속비율로 상속등기를 하였습니다. 임대인의 지위를 승계한 원고들은 20○○. ○. ○. 내용증명우편으로 피고에게 재계약의사가 없음을 통지하였고 이 통고서는 20○○. ○. ○. 피고에게 도달하였으나, 피고는 임대차기간 종료일인 20○○. ○. ○.이후에도 원고들의 위 아파트 인도요구에 응하지 아니한 채 현재까지 위 아파트를 점유하면서 사용하고 있습니다.
3. 따라서 원고들은 임대차기간이 끝났음을 이유로 피고로부터 위 아파트를 인도 받기 위하여 이 사건 소송을 제기하는 것입니다.
입 증 방 법
1. 갑 제1호증 임대차계약서
1. 갑 제2호증 부동산등기사항증명서
1. 갑 제3호증 건축물대장등본
1 .갑 제4호증 통고서
1. 갑 제5호증 기본증명서 (단, 2007.12.31. 이전 사망한 경우 제적등본)
1. 갑 제6호증 가족관계증명서 (또는, 상속관계를 확인 할 수 있는 제적등본)
첨 부 서 류
1. 위 입증방법 각 1통
1. 토지대장등본 1통
1. 소장부본 1통
1. 송달료납부서 1통
20○○. ○. ○.
위 원고 1. 김○○ (서명 또는 날인)
2. 이○○
3. 이○○
원고 2, 3은 미성년자이므로
법정대리인 친권자 모 김○○(서명 또는 날인)
○○지방법원 ○○지원 귀중
[서식 예] 답변서(임대차보증금 반환청구에서 동시이행 항변)
답 변 서
사건번호 20○○가소○○○○ 임대차보증금 반환
원 고 ○○○
피 고 ◇◇◇
위 사건에 관하여 피고는 다음과 같이 답변합니다.
청구취지에 대한 답변
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.
라는 판결을 구합니다.
청구원인에 대한 답변
1. 원고의 주장
원고는 ○○시 ○○로 123-1, 302호(이하 ‘이 사건 건물’이라 합니다.)에 대하여 원고와 피고 사이의 임대차 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 합니다.)의 계약기간이 만료되었고, 원고는 피고에게 계약기간 만료 1월 전인 2018. ○. ○.에 이를 통지하였으므로 그에 따라 이 사건 임대차 계약이 해지되었음을 이유로 피고에게 임대차 보증금의 반환을 청구하고 있습니다.
2. 동시이행의 항변
임대인의 보증금 반환채무와 임차인의 목적물 인도의무는 동시이행의 관계에 있습니다(대법원 1998, 5. 29. 선고 98다6497 판결 참조). 그러므로 원고가 피고에게 목적물을 인도함과 동시에 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환하여야 합니다.
원고는 이 사건 임대차 계약이 종료되었음에도 현관 출입문 시정장치를 시정한 채 피고에게 이 사건 건물을 인도하지 않고 있습니다(을 제1호증 임대차목적물 사진 참조).
3. 결론
따라서 피고는 원고가 이 사건 건물을 인도할 때까지 동시이행의 항변권이 있고, 이에 기하여 원고가 이 사건 건물을 인도함과 동시에 보증금을 반환할 예정이므로 목적물의 인도 없이 보증금 반환을 구하는 원고 청구의 기각을 구하고자 합니다.
입 증 방 법
1. 을 제1호증 임대차 목적물 사진
첨 부 서 류
1. 위 입증방법 1통
20○○. ○. ○.
위 피고 ◇◇◇ (서명 또는 날인)
○○지방법원 ○○지원 제○민사단독 귀중