(주택, 상가 ) 임 대 차
주요 Q & A 사례 등
임대차, 자주하는 질문
【판례 1】
- 부동산매매계약의 가계약을 체결하여 을에게 가계약금을 지급하였다가 본계약 체결을 포기하고 가계약금의 반환을 구한 사안.
- 가계약금을 수수하는 것은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 매수인에게 일방적인 매매계약 체결요구권을 부여하는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환 역시 포기하도록 한 것이므로, 본계약 체결을 스스로 거부한 갑은 가계약금의 반환을 청구할 수 없다고 한 사례. (출처 : 대구지방법원서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 > 종합법률정보 판례)
[판례 2】
- [2] 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본 사례 (출처 : 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 > 종합법률정보 판례)
- 시간에 치이거나 자금마련이 어려운 경우 계약금의 일부만 송금하고 잔여금은 나중에 지급하기로 계약하는 경우가 있다. 이 상태에서 계약이 중도 해지되는 경우 위약금 산정의 기준금액이 송금된 일부계약금인지 당초 약정한 계약금인지?
- 판례는 계약금의 일부만 지급되고 성립한 계약에서 해약금의 기준은 당초 약정한 계약금 전체금액이라고.(2014다231378판결)
- 쌍방이 합의하더라도 강행규정인 임대차보호법에 반하여 임차인에게 불리한 것은 무효. 법은 임차인에게 최소한의 기간은 보장한다. 임대인은 2년(주택), 1년(상가)을 보장해야 하고, 임차인은 그 미만의 약정기간도 주장할 수 있다. 물론 2년으로 약정했다면 임차인도 일방적으로 1년만 거주하다가 방 빼달라고 할 수는 없고, 정당한 계약종료사유를 찾아 봐야..
- 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
- ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
- 상가임대차
- 환산보증금 초과로 (민법 적용 시)
- 기간 미정인 임대차에서 갱신요구권 불가(2021디233730, 서울서부2020나41990, 칼럼 해석)
- 제소전 화해까지 하고 임차권갱신요구를 하면? 갱신 (2019다299058)
- 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금회수기회 보장해야 하고, 임대인이 영업할 계획이라는 이유만으로는 정당한 거절이유가 되지 못한다.(2027다252441)
- 임차인은 3기 차임액에 이르는 차임을 연체한 사실이 있으면, 계약갱신요구도 하지 못하고 권리금회수기회도 보장되지 않으므로 주의(2020다263635)
- 환산보증금 초과로 (민법 적용 시)
- 정부 발표자료등
- 주택임대차보호법 개정 Q&A (갱신요구 및 갱신거절 등), 임대차 갱신 등(생활법령정보)
- 보증금반환 서식 (내용증명, 임차권등기명령, 소송 등 절차안내)
임대차, 자세히 알아보자 !
- 상가임대차계약에서 보통 1년 내지 2년을 계약하지만, 임대인도 법이 개정되어 최대 10년을 계속 임대해 주어야 한다는 것을 알고 있어 임차료 등에 이미 반영을 하고 있다. 그러나, 무조건 10년 임대의무기간이 적용되는 것은 아니며, 이와 관련하여 갱신(청구)요구권과 묵시적 갱신을 고려해 볼 수 있는데, 해당 법조문은 상가임대차보호법 제10조이다.
- 환산보증금이 기준을 초과하여 상가임대차보호법의 적용이 안되는 세입자도 대항력, 갱신요구권, 권리금조항이 적용되므로 역시 10년까지 가능하다. 강남 등 지역에 따라 고액의 세입자도 10년까지 주장할 수 있다는 얘기다.
- 사업자등록이 가능한 영업용 건물이 대상 : 창고, 공장, 어린이집, 동호인 사무실, 교회 등은 상임법의 대상 아니다.
- 환산보증금(=임대보증금 + 월세 X 100)을 산정할 때 부가가치세, 관리비, 권리금 등은 제외된다. 이 환산보증금이 적용되는 지역별로 시기별로 다르므로 관련 법령을 맞게 확인해 보아야 한다.
- 대/갱/권 외 사항인 증액청구 한도 5%도 적용되지 않는다. 요즘은 증액한도를 벗어나기 위해 관리비를 크게 하는 등 관리비가 월세보다 많은 경우도 있어 입법으로 개정이 이어질지도 주목된다.
- 갱신청구(요구)권의 행사시기 등과 예외 사항은 동법 제10조1항과 그 단서.
- 묵시적 갱신이 아닌 한, 기한 내 갱신요구의사가 임대인에게 도달되어야 하니 연락두절이라면 문자나 메일도 안 돼 뒤늦게 내용증명을 보낸다고 할 때 역시 송달불능일 수 있고, 공시송달까지 고려한다면 특히 주의가 필요하다. 다만,
- 갱신요구 없이도 자동 갱신된다는 특약을 하였다면, 세입자에 불리하지 않으므로 유효할 수 있다.
- 갱신된 계약기간은 전 임대차와 동일하나, 최초 계약으부터 전체 임대차기간이 10년을 초과할 수는 없다. 갱신요구로 갱신된 경우 경제사정 변동 등이 없더라도 월세(차임)증감청구가 5% 한도(고액 임차인은 한도 제외)내에서 가능하다.
- 만약, 10년이 초과된 상태에서 갱신요구가 아니라 묵시적 갱신이 된다면? 역시 유효하다.
- 갱신거절 사유 : 동 법 제10조 1항 단서에.
- 임대인의 갱신거절 내지 조건변경 통지는 임대기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지이다. 이때 임차인이 갱신요구하면 정당한 사유없는 한 갱신을 거절할 수 없다. 결국 임대인의 갱신거절 등 통지가 의미를 가지는 것은 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않거나 10년이 넘게 계약이 유지되는 경우이다. 반대로,
- <주택임대차와 달리> 상가임차인이 묵시적 갱신을 거절하기 위해 통지하는 기간은 제한되어 있지 않다. 주의!!!
- 2023다307024 판례 : 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절 통지한 경우 묵시갱신 X
- 주의 : 상담하다 보면, 세입자 중에 월세를 미납하다가 다 지급하면 상관없는 거 아니냐고. 그러나, 법에 명확히 3기 차임액 ‘연체한 사실’이 있는 경우 거절가능하다. 권리금보호에도 연관되므로 세입자의 월세미납은 주의를 요한다.
- 갱신청구(요구)권과 묵시적 갱신 차이
- 갱신요구권 행사는 고액(환산보증금 초과)임차인도 가능하며, 갱신기간은 기존 계약과 동일하나 10년 한도내이고, 갱신이유로 월세인상요구 가능하고, 중도해지권은 불가능하다. 주목할 것은, 고액임차인에게도 갱신요구권이 있어 10년이 보장된다는 의미. 만약 경제사정 등 변동으로 월세를 인상하다보니 환산보증금이 초과하는 고액임차인에 해당된다면 실리(민법 적용, 경매 등등)를 비교판단해 보아야 한다.
- 묵시적 갱신된 경우 갱신기간은 1년이며 10년 지나서도 묵시갱신이 가능하고, 갱신을 이유로 월세인상요구할 수 없다.
- 임차인의 카드 2가지
- 묵시갱신 : 기간 내에 임대인이 갱신거절이나 조건변경의 통지가 없다면 묵시갱신. 임차인도 유리한 계약이면 만사 오케이.
- 갱신요구 : 임대인의 갱신거절이나 조건변경 통지가 있었다면? 임차인이 계속 영업하고자 하면 갱신요구권 행사가 가능.
- 임대인입장에서 조용히 있으면 묵시(법정)갱신이요 갱신거절통지를 하면 갱신요구로 깨지는 상황으로 월세나 좀 인상할 수 밖에. 그렇다면, 법에 정해진 갱신거절사유가 있는지 확인(의외로 월세미납, 부정임차 등이 발견된다)
- 상가임대차의 종료에 따른 권리금 회수 일반내용 (생활법령정보 중)
- 권리금 개념, 회수기회 보호, 임대인 손해배상책임, 임차인의 정보제공 의무, 권리금 적용 제외대상 등
- 실무상 고려해 볼 사항
- 바닥권리금, 시설권리금 등 명목으로 주고받는데, 통상 권리금계약 은 기존 임차인과 신규 임차인사이에 이루어지며, 기존인차인이 주선한 신규임차인이 임대인과 새로 임대차계약을 맺게 된다.
- 임대차계약에서 권리금을 인정하지 않는다는 특약을 하였다면? 강행규정(법 15조) 위반으로 무효.
- 임대인이 처음부터 임차인에게서 (바닥)권리금을 수수하였다면?
- 임차인이 기존 임차인으로부터 시설권리금 등을 주고 시설을 인수한 경우 원상회복 범위는?
- 권리금 회수기호 보호 등 (상가임대차보호법 제10조의4 참조)
- 방해유형에 해당하고, 특히 임차인에게 갱신거절사유(3기 차임액 연체사실 등) 없어야. 또 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 정당한 사유(무자력 등)가 없어야 한다.
- 갱신거절사유는 똑같이 권리금 보호를 방해하는 사유가 될 수 있으므로 세입자는 주의해야 한다.
- 임대인이 자기가 영업/사용할 계획이거나 업종제한 등을 이유로 신규 임대차계약 거절하는 건 정당한 사유가 아니므로 손해배상 책임이 인정된다.
- 판례
- 2018다252441. 2019다236392
- 2018다252823, 252830 : 기간도과로 갱신요구권 행사불가능해도 권리금보호. 주선의무가 있더라도 임대인이 정당한 사유없이 확정적으로 거부의사 표시? 주선하지 않았더라도 손해배상 청구가능.
- 2019다285257 : 신규 임대차계약을 거절할 정당한 사유로 ‘1년 6개월 이상 영리목적 불사용’ 의미
- 참조 : 상가권리금 보호 주의사항 (블로그 : 우리집 변호사)
(소송 등) 분쟁 중 주장사실, 항변사실
* 임차인 : 보증금반환 청구
- 요건사실 : 계약체결 + 보증금지급 + 임대차 종료
- 임대차계약 체결사실(일자, 목적물, 보증금액, 기간)
- 임대차보증금 지급사실
- 임대차 종료사실
- 임대기간 만료 : 기간미정이면 해지통고 + 임대인에게 도달/일정기간 경과
- 이행불능 해지 : 예) 소유권 취득한 3자가 임차물 인도요구 사례(95다15087판결) 단, 대항력.
- 임대인 수선의무 위반으로 해지
- 지연손해금 청구시는 임대목적물 인도/이행제공 사실
- 기타
- 임차목적물 양수인을 상대로 반환청구 시는 임대차보호법상 대항력 주장입증
- 계약종료사실로 해제, 취소, 무효 등
- 갱신 전 거절의사 통지. 차임 2/3회 연체로 해지통보.
- 묵시적 갱신 : 기간 만료 주장에 대한 항변(갱신거절 부재)
- (임차인) 기간만료 후 계속 사용수익한 사실 + (임대인) 상당기간 내 이의하지 않은 사실.
- 보증금채권양수인이 청구한 때는 임대인이 양도통지 받은 후 갱신/묵시연장합의로 양수인에게 주장불가. 양도통지 전 갱신/연장 사실을 양수인에게 항변가능.
- 동시이행 항변
- 임대목적물 반환채권과 동시이행 항변. 이에 임차인은 목적물 반환이행/이행제공 재항변.
- 보증금을 전세금으로 전세권 등기한 경우 보증금반환은 전세권말소의무와 동시이행관계.
- 공제 항변
- 차임채권 등 발생을 주장하여 보증금에서 공제 주장입증.
- 임대차 중의 연체차임 : 차임약정사실만 주장, 차임지급사실은 임차인의 재항변사유.
- 임대차 종료 후 부당이득 : 종료 후 목적물 계속 사용수익사실만 주장. 부당이득과 손해 추정.
- 목적물 멸실/훼손에 따른 손해배상 : 목적물 반환의무의 불능에 따른 배상액의 공제. 멸실 사실과 그 손해액을 주장입증. 임차인이 책임없는 사유로 인한 것을 주장(재항변).
- 이행/이행제공 항변 : 보증금 원금만 청구하는 경우 항변사유
* 임대인 : 임대목적물 반환청구
- 요건사실 : 계약체결 + 목적물 인도 + 임대차 종료
- 임대차 계약(일자, 목적물,보증금액,기간)체결 사실,
- 임대차 목적물의 인도 사실
- 임대차 종료 사실
- 해지 : 해지권의 근거/발생원인, 해지 의사표시 및 그 도달사실이 요건사실.
- 차임연체로 해지 : 임대인이 임차인의 2기 차임 미지급을 해지권의 근거로 주장/입증
- 2기 차임액 연체로 해지한 경우 전차인에게 통지하지 않더라도 전차인에게 대항가능.
- 기간 미약정으로 즉시 해지통고 주장은 차임연체와 별개 독립한 공격방법으로 선택적
- 동의없는 무단양도/전대 : 배신적 행위라 할 수 없는 특별사정은 해지권 발생을 저지.
- 주의: 소유권에 기한 인도청구와 달리, ‘임대인 소유’ 및 ‘임차인 점유’는 요건사실이 아니다.
- 차임 병합 청구
- 차임 약정된 계약서로 족하고, 차임지급을 임차인이 항변하고 증명해야.
- 종료 후 차임 상당의 부당이득반환을 병합청구하는 경우
- 위 요건사실 + 임차인이 목적물을 본래 용법대로 사용수익하고 있는 사실까지 입증.
- 묵시적 갱신 : 기간 만료 주장에 대한 항변(갱신거절 부재)
- 기간만료 후 임차인이 사용수익을 계속한 사실 + 임대인이 상당기간 내 이의하지 않은 사실.
- 묵시적 갱신이 되면, 임차인은 언제든지 계약해지 가능하나, 임대인은 해지권이 없다
- 갱신요구권에 의한 갱신과 묵시(법정)갱신의 구별.
- 부속물/지상물매수청구 항변 :채무불이행으로 해지된 경우 매수청구권이 없다.
- 부속물매수청권 포기특약? 임차인에게 일방적 불리한 게 아니라는 특별사정을 임대인이 주장.
- 채무불이행으로 해지된 경우 지상물매수청구권이 없어 ‘원상 미복구 시 지상물을 임대인에게 귀속시키는 약정’은 특별한 사정이 없는 한 민법643조 위반아니라 유효(2003다7685판결).
- 동시이행 항변
- 임대보증금 반환채권과의 동시이행 항변. 임대인은 보증금 반환이행/이행제공 재항변.
- 공제 항변
- 보증금 반환과 동시이행항변에 대해, 임대인이 차임채권 등 발생 주장/입증하여 공제재항변. 임차인은 차임 등 변제 등 이유로 소멸사실을 재재항변.
- 유치권 항변 : 필요비상환청구권/유익비상환청구권
- 필요비 : 목적물에 비용지출 사실 + 보존에 필요한 사실을 주장. 가액의 현존 여부는 불문.
- 유익비 : 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 지출액과 현존 증가액 모두 주장입증.
