부동산 양도소득세_1주택 비과세

• 1세대가 종전주택 A를 취득한 후 1년이 지나 신규주택 B를 취득하고,
  • 1년 예외 : 건설임대주택분양, 공익사업 협의매수/수용, 취학 등 이사, 공공기관/법인 지방이전
• 취득한 날부터 3년(조정대상지역 1년) 이내 종전주택 A(비과세 충족) 양도시 1주택으로 보아 비과세.
• 처분기한 : 종전주택과 신규주택의 소재지가 모두 조정지역인 경우에만 1년 해당.
  • 19.12.17 이후 신규주택 취득 : 1년 이내 종전주택 처분 + 신규주택으로 이사/전입(기존 임차인의 거주로 전입불가시 임대차 종료일까지 연장, 최대 신규주택 취득일로부터 2년)
  • 18.09.14. 이후 신규주택 취득 : 2년 이내 종전주택 처분
  • 어느 하나라도 비조정지역이면 3년 이내 처분.
  • 국세청 양도소득세 월간 질의 TOP10 사례 (아래)

  • 사례1) 종전주택이 ‘있는’ 상태에서 신규주택(분양권 포함) 계약한 경우 ‘신규주택(분양권) 계약일’ 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정. 종전주택과 신규주택(분양권)이 신규주택(분양권)의 ‘계약일과 취득일’에 모두 조정지역 내 위치하고, 신규주택(분양권) 계약일이 ▲’18.9.13. 이전이면 3년 ▲’18.9.14.~‘19.12.16. 사이이면 2년 ▲’19.12.17. 이후라면 1년 내 종전주택 처분. 이때 종전주택과 신규주택(분양권) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권)의 ‘계약일 또는 취득일’에 조정지역 내에 위치하지 않는 경우에는 종전주택을 3년 내 처분하면 비과세다.

  • 사례2) 종전주택이 ‘없는’ 상태에서 신규주택(분양권) 계약한 경우 ‘종전주택 취득시점’ 기준으로 판정. 즉, 종전주택이 ‘종전주택 취득일과 신규주택 취득일’에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권)이 신규주택(분양권)의 ‘계약일과 취득일’에 조정지역 내에 위치하고, ‘종전주택 취득시점’이 ▲’18.9.13. 이전이면 3년 ▲’18.9.14.~‘19.12.16. 사이라면 2년 ▲’19.12.17. 이후라면 1년 내 종전주택을 처분하면 비과세다.  역시 종전주택이 ‘종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일’에 조정지역 내 위치하지 않거나, 신규주택(분양권)이 신규주택(분양권)의 ‘계약일 또는 취득일’에 조정지역 내에 위치하지 않은 경우에는 3년 적용.

• 상속, 혼인, 동거봉양, 농어촌주택·문화재주택·입주권 취득 등으로 1세대 2주택.
  • 비과세요건 필요 : 상속/농어촌주택 아닌 일반주택, 먼저 양도하는 합가/혼인 주택, 
• 특례주택 보유 중 다른 주택취득시 : 특례주택도 주택수 포함하여 취득세율 적용
  • 제외 : 공시가격 1억이하, 농어촌주택, 5년 미만 상속주택 등
• 봉양합가 : 별도세대 인정. 혼인은 불인정.
• 거주주택과 장기임대주택 보유(소득세법시행령 155조20항) : 거주주택 2년보유 및 세대전원 2년 거주(일부세대원은 취학 등 2년 미만 거주가능). 거주주택 비과세는 지역불문 2년 거주 주의.  
• 특례주택 보유 중 양도소득세 비과세 : 보유 & 거주 & 고가주택 아닌 경우(9억 초과분 과세)
  • 상속 : 상속당시 보유한 1주택(일반주택) 한정, 처분기한 없음.
    • 주의 : 상속 후 취득한 일반주택은 비과세 특례 없다.
  • 혼인 : 혼인 전에 취득한 주택에 한정, 5년 내 처분.
  • 동거봉양 : 동거봉양 전에 취득한 주택에 한정, 10년 내 처분.
  • 귀농 : 귀농 후 최초로 양도하는 일반주택 1회 한정, 5년 내 처분.
  • 부득이한 사유로 비수도권 주택과 일반주택 : 사유 해소일로부터 3년 내 일반주택 양도(155조 8항)

♦ 동거봉양 합가로 2주택

• 직계존속(배우자의 직계존속)은 어느 일방이 60세이상이면 적용(명의 불문). 연령은 합가일 기준.
• 중증질환자 등 국민건강보호법상 요양급여 받는 60세 미만 직계존속 포함.
• 일시적 2주택자가 동거봉양 합가하는 경우에도 적용, 동거봉양합가로 1세대2주택이 된 이후 신규주택 취득하는 경우에도 적용. 양도시한(합가일부터 10년 이내) 주의
• 합가와 세대분리 반복시는 최후 합가일 기준으로 양도시한 적용.
• 합가 당시 직계비속은 세대를 구성해야 하지만, 존속은 세대구성하지 않아도 무관.
• 무주택자가 세대합가 후 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 특례 적용 없음.

♦ 혼인으로 2주택

• 혼인한 날은 혼인신고한 날. 5년 이내 양도하는 1주택 비과세.
• 1주택을 보유한 60세이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 1세대2주택에도 적용.
• 혼인으로 2주택은 일시적 2주택 특례와 중첩 적용가능. (양도시한도 중첩 적용)

 < 정리 > 동거봉양/혼인으로 2주택 상태에서 주택취득 : 

• 취득세 중과판단시 주택수 산정: 봉양합가만 별도세대 간주(지방세법 시행령28의3)
• 종부세 : 봉양·혼인 모두 세대분리 간주(10년, 5년). 1주택자로 과세.
• 양도세 : 봉양합가일~10년, 혼인일~5년 내 먼저 양도하는 주택 비과세.

♦ 농어촌주택 보유에 다른 2주택 (소령 155조 7항)

• 일반주택(1채) 소유자가 수도권 밖 읍(비도시지역)·면에 소재하는 다음 어느 하나의 농어촌주택(상속,이농,귀농)을 취득한 후 일반주택(2년보유) 양도 시 1주택 소유간주 비과세.
  • 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속받은 주택
  • 이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택
  • 영농 영어 목적으로 취득한 귀농주택(배우자 취득 포함)
• 조세특례제한법상 농어촌주택(고향주택, 조특법 99조의4  ) 양도소득세 특례

      < 정 리 >

• 일반주택 + 농어촌(귀농)주택 취득 : 대지200 건물45+비수도·광역시 읍(비도시)·면+가격
• 취득세 : 중과세 아닌 일반과세(지방세법 시행령28의2)
• 양도세 : 귀농주택 취득일~5년내 일반주택(최초 1회, 비과세요건) 양도시 비과세.

< 사 례 >

* 일시적 2주택(A, B) + 혼인·동거봉양 합가(C) : B취득일~3년 내 A양도 비과세.

* 일시적 2주택(A, B) + 일시적 2주택(C, D)인 직계존속을 동거봉양 합가 4주택 : C나 D를 양도 후 B취득일~3년 내 A양도하는 경우 비과세 여부 판정.

* 혼인(A, B) + 취득(C) : 혼인날~5년내 & C취득일~3년내 A양도 비과세 판단.

* 1주택자(A) + 혼인(일반주택B, 상속주택C 소유) : 3주택 중 새로 1주택을 취득하고 그날부터 3년 내 A 양도? 1주택 비과세 적용없음(법규-287, 2012.3.26.)

* 농어촌주택과 일반주택(A, B) + 다른 주택취득(C) : C취득~3년내 B양도 비과세

• 혼인에 따른 일시적 3주택 상태에서의 양도는 본 비과세 특례와 일시적 2주택에 대한 비과세특례(소득령 제155조제1항)를 중복적용하여 비과세가 가능하다.
  • 1주택(A주택)을 보유한 자와 1주택(B주택)을 보유한 자가 혼인 한 후 2018년 9월 13일 이전에 새로운 주택(C주택)을 취득한 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 그리고 C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 B주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아「소득세법 시행령」(2019.02.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조제1항을 적용하는 것입니다.   ​사전-2020-법령해석재산-0117, 2020.03.11.
  • 1주택(A주택)을 보유하는 자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 1주택(C주택)을 보유하고 있는 자와 혼인함으로써 1세대가 3주택을 보유하게 되는 경우로서 혼인한 날로부터 5년 이내에, 그리고 B주택을 취득한 날로부터 2년2) 이내에 C주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 및 제5항에 따라 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다.   부동산거래관리과-686(2010.05.14)
• ​​일시적 2주택 보유자가 일시적 2주택인 보유자와 혼인하여 일시적 4주택 상태에서 먼저 양도하는 종전주택은 소득령 제155조제5항 및 동법령 동조제1항에 따른 비과세특례 대상이 아니다.
  • 1주택을 소유하다가 그 주택을 양도하기 전에 다른 1주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 보유하게 된 자가 다른 2주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 4주택을 보유한 상태에서 그 중 1주택을 양도하는 경우는 구 시행령 제155조 제1항이나 제5항의 규정에 의한 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는다고 할 것이다.   대법원2007두26544 , 2010.01.14.
• ​1주택을 소유한 자와 1분양권(2021.01.01.을 기점으로 전후 구분하여 달리 취급)을 보유한 자가 혼인으로 1주택 1조합원입주권 상태에서 양도하는 주택에 대하여 본 특례규정(소득령 제155조제5항)을 적용되지 않는다.
  • 1주택(종전 주택)을 보유한 자와 ’20.12.31. 이전 취득한 1분양권을 보유한 자가 혼인한 이후에 분양권의 사업시행 완료에 따라 신규 주택을 취득한 경우에는 1세대가 ‘혼인한 날‘에 ‘종전의 주택’과 ‘신규 주택을 취득할 수 있는 권리’를 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항 적용 여부를 판단하는 것으로, 귀 사전답변 신청의 경우에는 ‘혼인한 날’로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.  사전-2023-법규재산-0023, 2023.02.01.
  • 분양권 취득시기에 따라 특례적용 :2021.01.01. 전 취득 → 소득령 155조1항 / 이후 취득 → 소득령 156조의3제6항