나홀로_매매이전등기

나홀로 (아파트) 소유권이전등기 절차 (매매)

최근 법무사 수수료가 많이 덤핑되고 있으나, 이 비용마저 절약하기 위해 직접 등기를 진행하는 ‘나홀로 등기’가 늘고 있다는데… 권리관계가 복잡하지 않은 아파트와 같은 정형화된 등기는 크게 문제되지 않을 수 있다. 그러나, 당근 등 SNS를 이용한 거래에서 주의하지 않으면 부동산의 특성상 거액의 피해사건에 휘말리거나 요즘 전세사기꾼의 매물을 떠안게 되는 피해를 입을 수 있다. 그럼에도 직접 나홀로 등기를 진행하는 경우로서, 아파트매매를 원인으로 하는 소유권 이전등기 절차를 시간 순서대로 적어 본다.

특히, 당사자 사이의 직접 거래 시 주의할 점으로

• 당사자 본인이나 대리인의 신분을 꼼꼼히 확인: 신분증, 대리권
• 등기부 열람은 단계별마다 계약 시, 중도금 지급 시, 잔금 전, 등기 후 각각 발급하여 확인
• 잔금지급 후에는 최대한 빨리 등기신청서 접수(간극을 짧게)

[사전 준비 및 예시 정보]

• 대상 부동산: 서울특별시 강남구 테헤란로 123, 삼성아파트 101동 202호 (주거용 아파트)
• 매도인: 김철수 (주민등록번호: 700101-1XXXXXX, 주소: 서울특별시 서초구 반포대로 456, 현대아파트 201동 303호)
• 매수인: 나성실 (주민등록번호: 800202-2XXXXXX, 주소: 서울특별시 강남구 역삼로 789, 진선미아파트 302동 404호)
• 매매대금: 500,000,000원
• 계약일: 2023년 10월 26일
• 잔금일: 2023년 11월 30일 (통상 잔금일에 등기 신청)

---

1단계: 부동산 매매계약 체결 및 실거래 신고

1. 부동산 매매계약서 작성:

   • 공인중개사를 통해 거래했다면 공인중개사가 작성.
   • 직거래 시 표준 부동산 매매계약서 양식을 사용하며, 매도인-매수인 인적 사항, 부동산 정보, 매매대금, 지급 조건, 인도일 등을 명확히 기재하고 양 당사자가 서명 또는 날인. (통상 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급)
   • 주의: 계약서 작성 시 등기부등본, 건축물대장, 토지대장을 발급받아 실제 정보와 일치하는지 확인.

2. 부동산 거래계약 신고 (계약 체결일로부터 30일 이내):

   • 매매계약 체결 후 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 부동산 거래계약 신고해야.
   • 공인중개사가 대행해주거나, 매도인 또는 매수인이 직접 신고할 수 있다.
   • 신고 후 부동산거래계약신고필증을 발급. (등기 시 필수 서류)

2단계: 등기신청 서류 준비 

• 잔금일이 되면 매도인과 매수인이 만나 잔금을 치르고 아래 서류를 주고받다.

1. 매도인(김철수) 준비 서류:

   • 등기필증(등기권리증): 분실 시 확인서면 이용 (법무사 비용 발생) 또는 공증.
   • 매도용 인감증명서: 1통 (최근 3개월 이내 발급, 부동산 매수자 인적사항 기재)
   • 주민등록초본: 1통 (과거 주소 변동 이력 포함, 최근 3개월 이내 발급)
   • 인감도장 (등기 위임장 등 날인)
   • 신분증

2. 매수인(나성실) 준비 서류:

   • 주민등록등본 또는 초본: 1통 (최근 3개월 이내 발급)
   • 가족관계증명서(상세): 1통 (최근 3개월 이내 발급, 주민번호 공개)
   • 도장 (일반 막도장 가능, 인감도장 아니어도 됨)
   • 부동산 매매계약서 원본
   • 부동산거래계약신고필증 원본 (1단계에서 발급받은 것)
   • 신분증

3. 부동산 관련 서류 (매수인 또는 공인중개사 준비):

   • 토지대장(대지권등록부 포함): 1통 (정부24 또는 무인발급기)
   • 건축물대장(전유부): 1통 (정부24 또는 무인발급기)
   • (참고)등기부등본은 신청 시 제출서류는 아니나, 잔금지급 전 권리변동여부 확인용 발급.

3단계: 세금 납부 및 채권 매입 (잔금일 당일)

• 잔금을 치르고 매도인으로부터 서류를 받으면, 부동산 소재지 시·군·구청 세무과와 은행을 방문하여 처리.

1. 취득세 신고 및 납부:

   • 장소: 부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무과
   • 준비물: 취득세 신고서(구청 비치), 부동산 매매계약서 사본, 부동산거래계약신고필증 사본
   • 취득세 고지서를 발급받아 은행 또는 위택스(www.wetax.go.kr)에서 납부.
   • 납부 후 취득세(등록면허세) 납부확인서를 받다. (등기 시 필수 서류)
   • 취득세율: 매매대금 5억원, 주거용 아파트이므로 주택 유상거래 취득세율 적용 (예: 1주택자, 조정대상지역 외 85㎡ 이하 가정 시 1.1% = 550만원. 지방교육세 포함)
     • 정확한 세율은 주택 수, 조정대상지역 여부, 주택 면적에 따라 달라지므로 미리 확인.

2. 국민주택채권 매입:

   • 장소: 은행 (보통 구청 내 은행 출장소에서 처리)
   • 시가표준액(공시가격) 기준으로 일정 금액의 국민주택채권을 매입해야.
   • 매입 즉시 할인가격으로 되팔아 실제 할인액(부담금)만 납부. (은행 창구에서 ‘즉시 매도’ 요청)
   • 은행에서 국민주택채권매입필증(또는 영수증)을 받다. 기재된 채권발행번호가 등기신청서에 필요.
   • 매입금액은 주택도시기금 포털에서 ‘청약/채권’ > ‘제1종국민주택채권’ > ‘매입대상금액 및 매입액조회’에서 계산 가능 (건물분 시가표준액 + 토지분(대지권) 시가표준액 기준).

3. 정부수입인지 구매:

   • 매매대금 5억원인 경우 15만원의 정부수입인지를 구매(1억원 초과 10억원 이하: 15만원)
   • 은행/우체국에서 구매나, 전자수입인지 사이트(www.e-revenuestamp.or.kr)에서 구매 후 출력.
   • 구매한 인지를 매매계약서 원본 뒷면에 부착.

4. 등기신청수수료 납부:

   • 부동산 1개당 15,000원 (서면방문신청 시)
   • 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 납부하거나, 등기소 내 무인발급기 또는 은행에서 납부 가능.
   • 납부 후 등기신청수수료 납부 영수증을 받다.

4단계: 소유권 이전등기 신청서 작성 및 제출

• 모든 서류와 세금 납부가 완료되면 등기신청서를 작성하여 관할 등기소에 제출.

1. 소유권 이전등기 신청서 작성:

   • 등기소 민원실에 비치된 양식 또는 대법원 인터넷등기소 자료센터에서 다운로드하여 작성.
   • e-Form 시스템을 이용하면 인터넷으로 작성 후 등기소에서 출력 및 제출할 수도.
   • 아래 [소유권 이전등기 신청서 작성 예시] 참고하여 작성.
   • 매도인(김철수)은 “등기의무자”란에, 매수인(나성실)은 “등기권리자”란에 기재하고 각각 도장을 날인. (매도인은 인감도장, 매수인은 일반도장도 가능하나 보통 인감도장 사용)
   • 만약 매도인이 등기소에 동행하지 않는다면(통상), 매도인 칸에 인감도장을 날인하고 매수인이 위임장을 받아 제출. (위임장에도 매도인 인감도장 날인)

2. 첨부서류 편철:

   • 작성한 등기신청서와 준비된 서류(취득세납부확인서, 국민주택채권매입 영수증, 등기신청수수료 영수증, 매도인/매수인 서류, 부동산 서류 등)를 순서대로 정리하여 편철.
   • 등기소에 따라 편철순서 안내가 있을 수 있으니 참고.

3. 관할 등기소 방문 및 제출:

   • 부동산 소재지 관할 등기소에 방문하여 신청서와 첨부서류를 제출.
   • 등기소 담당자가 서류를 검토하고 미비점이 있으면 보정 요청을 할 수 있다.
   • 제출 시 신분증을 지참.

5단계: 등기 완료 및 등기필정보 수령(신청 후 약 3~7일)

1. 등기 진행 상황 확인:

   • 대법원 인터넷등기소에서 사건번호 등으로 진행 상황을 조회할 수 있다.

2. 등기필정보 및 등기완료통지서 수령:

   • 등기가 완료되면 등기소에서 연락이 오거나, 신청 시 선택방법(방문 수령, 우편 수령)으로 등기필정보 및 등기완료통지서를 받다.
   • 주의: 등기필정보는 재발급되지 않으므로 분실하지 않도록 잘 보관.

3. 등기부등본 확인:

   • 등기필정보 수령 후 등기부등본(갑구)을 발급받아 소유자가 본인으로 정상변경되었는지 최종 확인.

---

[소유권 이전등기 신청서 (매매) 작성 예시]

소유권 이전등기 신청
접수: 년 월 일 (제 호) / 조사: / 기입: /교합:
등기필 정보 통지 확인: / 각종 통지:

부동산의 표시
서울특별시 강남구 테헤란로 123
삼성아파트 제101동 제2층 제202호
[전유부분의 건물의 표시]
건물의 번호: 101동 202호
구 조: 철근콘크리트조
면 적: 제2층 제202호 84.98㎡
[대지권의 표시]
토지의 표시: 1. 서울특별시 강남구 테헤란로 123 대 5000㎡
대지권종류: 소유권
대지권비율: 5000분의 50.12
등기원인과 그 연월일: 2023년 10월 26일 매매
등 기 의 목 적: 소유권이전
이 전 할 지 분: (공유일 경우 기재, 단독 소유면 공란 또는 “소유권 전부”라고 기재) 소유권 전부

등기의무자 (매도인)
김철수 (700101-1XXXXXX)
주소: 서울특별시 서초구 반포대로 456, 현대아파트 201동 303호
(전화번호: 010-1234-5678)

등기권리자 (매수인)
나성실 (800202-2XXXXXX)
주소: 서울특별시 강남구 역삼로 789, 진선미아파트 302동 404호
(전화번호: 010-9876-5432)

시가표준액 및 국민주택채권매입금액
부동산별 시가표준액: 금 400,000,000 원 (예시: 공시가격이 4억원이라 가정)
채권매입총액: 금 8,800,000 원 (예시: 위 시가표준액에 따른 채권 매입액, 은행에 확인)
국민주택채권발행번호: (은행에서 받은 영수증의 채권발행번호 기재) AB123456789

취득세(등록면허세): 금 5,500,000 원 (예시: 1.1% 적용)
지방교육세: 금 500,000 원 (예시: 취득세의 10%, 감면 없을 시)
농어촌특별세: 금 0 원 (예시: 85㎡이하 면제)
세액합계: 금 6,000,000 원

등기신청수수료: 금 15,000 원 (납부번호: 등기신청수수료 영수필확인서의 납부번호 기재)

등기의무자의 등기필정보 (등기필증 또는 등기필정보 및 등기완료통지서상의 정보 기재)
부동산고유번호: (등기필정보에 기재된 번호)
성명: 김철수
일련번호: (등기필정보에 기재된 일련번호)
비밀번호: (등기필정보에 기재된 비밀번호 50개 중 하나 사용)

첨부서면
1. 매도인 인감증명서 1통
2. 매도인 주민등록초본 1통
3. 매수인 주민등록등본 1통
4. 매수인 가족관계증명서(상세) 1통
5. 토지(임야)대장등본(대지권등록부 포함) 1통
6. 건축물대장등본(전유부) 1통
7. 매매계약서 원본 1통
8. 부동산거래계약신고필증 1통
9. 취득세(등록면허세)납부확인서 1통
10. 국민주택채권매입 영수증 1통 (채권발행번호가 기재된 것)
11. 정부수입인지 (매매계약서에 첩부)
12. 등기신청수수료 영수필확인서 1통
13. 위임장 (매도인이 등기소에 동행하지 않고 매수인이 단독 신청 시) 1통

위와 같이 등기를 신청합니다.
2023년 11월 30일

신청인
등기의무자 김철수 (인감도장 날인)
등기권리자 나성실 (도장 날인)

대리인 (대리인이 신청할 경우)
성명:
주소:
전화번호: (인)

OO지방법원 OO등기소 귀하 (부동산 소재지 관할 등기소명 기재)

---

[중요 참고사항]

• 관할 등기소 확인: 반드시 부동산 소재지 관할 등기소를 확인하고 방문. (인터넷등기소에서 ‘등기소찾기’)
• e-Form 활용: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 e-Form으로 신청서를 작성하면, 등기소에 있는 전용 출력기에서 바로 출력하여 제출할 수 있어 편리, 수수료도 약간 저렴. (13,000원)
• 꼼꼼함 필수: 서류 하나라도 누락되거나 잘못 기재되면 보정 명령이 나올 수 있고, 절차가 지연. 여
• 전문가 도움: 절차가 복잡하거나 시간이 부족하다면 법무사에게 위임하는 것을 고려.

---

---

[나홀로 등기 시 발생가능한 피해 사례 및 예방 방법]

1. 권리분석 미흡으로 인한 피해

• 피해 사례 (예시):

  • 숨겨진 선순위 권리: 매수인 나성실 씨는 등기부등본 을구에 설정된 근저당권만 확인하고, 매도인 김철수 씨가 잔금일에 상환할 것이라는 말만 믿고 계약했으나, 잔금 지급 후 김철수 씨는 근저당권을 말소하지 않았고, 나성실 씨는 추가 비용을 들여 근저당권을 해결하거나 최악의 경우 경매로 넘어갈 위험.
  • 가압류/가처분 간과: 나성실 씨가 등기부등본을 확인했을 때는 깨끗했으나, 계약 후 잔금일 사이에 매도인 김철수 씨의 채권자가 해당 아파트에 가압류. 나홀로 등기를 진행하며 이를 제대로 확인하지 못하고 잔금을 치렀고, 결국 가압류를 해결하기 위해 소송에 휘말리게 되다.
  • 가등기/주택임차권등기: 매수인 나성실 씨가 매매계약 체결 시 등기부등본 갑구에 ‘소유권이전청구권가등기’가 있는 것을 발견했으나, 그 의미를 모르고 매도인의 “문제없다”는 말만 믿고 계약. 이후 본등기가 실행되어 소유권을 잃을 위기. 혹은 이미 대항력을 갖춘 주택임차권등기가 되어 있는 것을 간과하여 보증금 반환 책임을 떠안게 되다.

• 예방 방법:

  1. 등기부등본 철저 분석: 계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 직전 최소 3회 이상 등기부등본(갑구, 을구 모두)을 발급받아 변동 사항을 꼼꼼히 확인.
     • 갑구: 소유권에 관한 사항 (가압류, 가처분, 경매개시결정, 예고등기, 신탁등기 등)
     • 을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항 (근저당권, 전세권, 지상권, 주택임차권등기 등)
  2. 선순위 권리 확인 및 말소 조건 명확화:
     • 근저당권, 가압류 등이 있다면 계약서 특약사항에 **”잔금 지급과 동시에 매도인은 해당 권리를 말소하며, 말소 비용은 매도인이 부담한다. 위반 시 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다”**는 내용을 명시.
     • 잔금일에 해당 은행에 동행하여 근저당권 말소서류를 직접 받거나, 매도인에게 말소신청 위임장을 받아 즉시 처리.
  3. 이해하기 어려운 권리는 전문가 자문: 가등기, 복잡한 권리관계 등 어려운 내용이 있다면 계약 전 반드시 법무사, 변호사 등 전문가의 자문.
  4. 전입세대열람원 및 확정일자 정보 확인: 잔금일 전에 주민센터에서 ‘전입세대열람원’을 발급받아 실제 거주자와 임차인 현황을 파악, 등기소 또는 인터넷등기소에서 ‘확정일자 정보제공 요청’을 통해 선순위 임차인의 보증금 규모를 확인. (매도인 동의 또는 매매계약서 필요)

2. 매도인 당사자 확인 부주의로 인한 피해

• 피해 사례 (예시):

  • 위장 매도인 사기: 매수인은 매도인이라 주장하는 사람과 계약. 그는 위조된 신분증과 등기필증(모조품)을 제시했고, 실소유자는 해외 장기 체류 중. 잔금을 지급했으나, 실소유자가 아니었기에 소유권을 이전받지 못하고 매매대금만 날렸다.
  • 대리권 없는 대리인과의 계약: 매도인의 아들이라 주장하는 사람이 위임장과 인감증명서 없이 “아버지가 바쁘셔서 대신 나왔다”며 계약. 이를 믿고 계약했으나, 실제 매도인은 매매의사가 없었거나 대리권을 수여한 적이 없어 계약이 무효가 되었다.
  • 매도인의 행위능력 제한: 매도인이 사실 피성년후견인이었으나, 매수인은 이를 알지 못하고 계약. 법정대리인의 동의 없는 계약은 취소될 수 있어 소유권을 확보하지 못하게 되었다.

• 예방 방법:

  1. 신분증 진위 확인: 매도인의 신분증을 직접 확인, 정부24 또는 ARS(1382)를 통해 진위 확인.
  2. 등기필정보(등기권리증) 원본 확인: 매도인이 소지한 등기필정보(등기권리증) 원본을 확인.
  3. 등기부등본상 소유자와 실제 매도인 일치 확인: 등기부등본 갑구의 소유자 인적 사항과 매도인의 신분증, 주민등록등본 상의 정보가 일치하는지 대조.
  4. 대리인 계약 시 철저한 서류 확인:
     • 위임장: 매도인 본인이 작성하고 인감도장이 날인된 위임장 원본을 받다. (위임 목적, 부동산 표시, 대리인 인적 사항 명시)
     • 본인서명사실확인서 또는 인감증명서: 위임장에 날인된 도장이 인감증명서의 도장과 일치하는지 확인하고, 인감증명서는 최근 3개월 이내 발급된 ‘매도용 인감증명서'(매수인 인적사항 기재)여야. (본인서명사실확인서도 동일 효력)
     • 매도인 본인과 직접 통화: 가능하면 매도인과 직접 통화하여 매매의사와 대리권수여 확인.
  5. 매도인의 행위능력 확인: 상대방의 언행이 불안정, 의심스러울 경우 가족관계증명서 등을 통해 법정대리인 유무를 간접 확인.

3. 전세사기 물건(깡통전세 등) 매수로 인한 피해

• 피해 사례 (예시):

  • 깡통전세/역전세 매물 인수: 매수인은 시세보다 저렴하게 나온 아파트를 매수했다. 이미 높은 금액의 전세보증금(선순위 임차권)과 근저당권이 설정되어 있었고, 매매가격에서 이를 공제하고 잔금을 치르는 조건이었다. 그러나 부동산 가격하락으로 매매가격이 (근저당 채무액 + 전세보증금)보다 낮아져, 나중에 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하거나, 경매 시 보증금을 모두 날릴 위험에 처했다.
  • 신탁등기 부동산 사기: 매수인은 등기부등본 갑구에 소유자가 ‘XX신탁회사’로 되어 있는 신탁등기 부동산을, 위탁자(원래 소유자)인 김철수 씨와 직접 계약했다. 김씨는 “내가 실소유자이니 문제없다”고 했으나, 신탁부동산의 처분권한은 수탁자인 신탁회사에 있으므로, 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효가 되어 소유권을 이전받지 못했다.

• 예방 방법:

  1. 시세 및 선순위 권리 꼼꼼히 확인:
     • 국토교통부 실거래가 시스템, 부동산 중개 플랫폼 등을 통해 주변 시세를 정확히 파악. 시세보다 현저히 낮은 급매물은 주의해야.
     • 등기부등본 을구의 근저당 채권최고액과 전입세대열람원, 확정일자 정보 등을 통해 확인된 선순위 임차보증금 총액을 합산하여, (매매가격 – 선순위 채무 총액)이 적정한지 판단.
     • “매매가격 < (선순위 근저당권 채무액 + 선순위 임차보증금 총액)” 이라면 깡통전세 가능성.
  2. 신탁등기 부동산 거래 시 주의사항:
     • 등기부등본 갑구에 ‘신탁’ 또는 소유자가 신탁회사로 되어 있다면, 반드시 신탁원부를 발급받아 신탁계약의 내용을 확인해야.
     • 매매계약은 원칙적으로 수탁자인 신탁회사와 직접 체결하거나, 최소한 신탁회사의 사전 동의서(처분동의서) 받아야. 위탁자(원래 소유자) 또는 수익자와의 계약은 위험.

4. 기타 절차상 실수로 인한 피해

• 피해 사례 (예시):

  • 서류 누락/오기로 인한 등기 지연: 등기신청서를 작성하면서 부동산 표시를 잘못 기재하거나, 필수 첨부서류(예: 매도인 인감증명서의 유효기간 경과)를 누락하여 등기소로부터 보정명령을 받았다. 이로 인해 등기가 지연되고, 매도인에게 다시 서류를 요청하는 등 번거로움이 발생했다.
  • 세금 과소 신고 후 가산세 부과: 취득세 신고 시 매매대금을 실제보다 낮게 신고(다운계약)했다가 적발되어, 본세 외에 무거운 가산세까지 부담하게 되었다.

• 예방 방법:

  1. 꼼꼼한 서류 준비 및 교차 확인: 인터넷등기소 안내 자료를 참고하여 필요서류 목록을 만들고, 발급일자, 유효기간, 기재 내용 등을 여러 번 확인.
  2. e-Form 시스템 활용: e-Form으로 신청서를 작성하면 오류를 줄일 수 있고, 작성 예시를 참고할 수.
  3. 정확한 세금 신고 및 납부: 실거래가 기준으로 정확하게 취득세를 신고하고 납부. 세금 관련 궁금증은 관할 시·군·구청 세무과에 문의.
  4. 잔금일 당일 처리 원칙: 서류 교환, 세금 납부, 등기 신청은 가급적 잔금일 당일에 모두 완료.