임대차 기간만료 전후 보증금반환

보증금반환청구의 지급명령신청/민사소장(예시)

• 임차권등기명령 예시 상황(임차인 김민수, 임대인 박영희, 보증금 2억 원, 계약기간 만료 후 미반환)

1. 지급명령 신청서 (임차보증금 반환 청구)

지 급 명 령 신 청 서

채 권 자 (신청인): 김민수 (주민등록번호: 850101-1******)
서울시 강남구 도곡로 456, 드림아파트 101동 202호 (현재 주소 또는 송달받을 주소)
(연락처: 010-1234-5678)

채 무 자 (피신청인): 박영희 (주민등록번호: 601101-2******)
서울시 용산구 이태원로 789, 프라임빌딩 10층 (임대인 주소)
(연락처: 010-9876-5432)

청 구 금 액: 금 200,000,000원 및 이에 대한 지연손해금

신 청 취 지

1. 채무자는 채권자에게 금 200,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 지급명령 정본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하라.
2. 독촉절차비용은 채무자의 부담으로 한다.
   라는 지급명령을 구합니다.

신 청 원 인

1. 당사자 관계
   채권자는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)의 임차인이고, 채무자는 이 사건 부동산의 임대인입니다.
2. 임대차계약 체결 및 보증금 지급
   채권자는 2022년 5월 10일 채무자와 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 200,000,000원, 임대차 기간 2022년 6월 1일부터 2024년 5월 31일까지로 하는 임대차계약을 체결하고, 계약 당일 및 잔금일에 걸쳐 임차보증금 전액을 채무자에게 지급하였습니다(갑 제1호증 임대차계약서 사본, 갑 제2호증 보증금 이체확인증).
3. 임대차계약의 종료 및 주택 인도 준비 완료
   채권자는 위 임대차계약 기간 만료 전인 2024년 2월 15일 채무자에게 내용증명 우편을 통해 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하였고, 이에 따라 위 임대차계약은 2024년 5월 31일 기간 만료로 적법하게 종료되었습니다(갑 제3호증 내용증명 우편 사본). 채권자는 계약 만료일에 이 사건 부동산을 인도할 준비를 마쳤으나, 채무자가 보증금 반환을 지체하고 있습니다.
   (만약 임차권등기명령을 이미 받았다면) 또한, 채권자는 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못하여 2024년 6월 O일 서울중앙지방법원 2024카기OOOO호로 주택임차권등기명령을 받아 2024년 6월 OO일 이 사건 부동산에 주택임차권등기를 마쳤습니다(갑 제4호증 주택임차권등기명령 결정문 또는 등기사항전부증명서).
4. 채무자의 임차보증금 반환 의무 불이행
   채무자는 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고, 채권자에게 현재까지 임차보증금 200,000,000원을 반환하지 않고 있습니다.
5. 결론
   따라서 채권자는 채무자로부터 미지급된 임차보증금 200,000,000원 및 이에 대한 이 사건 지급명령 정본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 구하기 위하여 이 사건 신청에 이른 것입니다.

첨 부 서 류

1. 갑 제1호증 임대차계약서 사본 1통
2. 갑 제2호증 보증금 이체확인증 (또는 영수증) 1통
3. 갑 제3호증 내용증명 우편 사본 1통
4. (해당 시) 갑 제4호증 주택임차권등기명령 결정문 또는 등기사항전부증명서 1통
5. 채권자 주민등록등본 1통
6. 채무자 주민등록초본 (주소변동사항 포함, 법원 통해 발급 가능) 1통 (또는 알고 있는 정보)
7. 부동산등기사항전부증명서 (이 사건 부동산) 1통
8. 송달료 납부서 1통
9. 인지첩부용 수입인지 (또는 전자납부 영수증) 1통2024년 7월 10일 (예시 날짜)
   위 채권자 김민수 (인 또는 서명)

서울중앙지방법원 귀중 (채무자의 주소지 또는 부동산 소재지 관할 법원)

2. 민사소송 소장 (임차보증금 반환 청구의 소)

소 장

원 고 (임차인): 김민수 (주민등록번호: 850101-1******)
서울시 강남구 도곡로 456, 드림아파트 101동 202호 (현재 주소 또는 송달받을 주소)
(연락처: 010-1234-5678)

피 고 (임대인): 박영희 (주민등록번호: 601101-2******)
서울시 용산구 이태원로 789, 프라임빌딩 10층 (임대인 주소)
(연락처: 010-9876-5432)

임차보증금 반환 청구의 소

청 구 취 지

1. 피고는 원고에게 금 200,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
3. 위 제1항은 가집행할 수 있다.
   라는 판결을 구합니다.

청 구 원 인

1. 당사자들의 관계
   원고는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)의 임차인이고, 피고는 이 사건 부동산의 임대인입니다.
2. 이 사건 임대차계약의 체결 및 보증금 지급
   원고는 2022년 5월 10일 피고와 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 200,000,000원, 임대차 기간 2022년 6월 1일부터 2024년 5월 31일까지로 하는 임대차계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 합니다), 계약 당일 및 잔금일에 걸쳐 임차보증금 전액을 피고에게 지급하였습니다(갑 제1호증 임대차계약서 사본, 갑 제2호증 보증금 이체확인증).
3. 이 사건 임대차계약의 종료 및 원고의 의무 이행 (또는 이행 준비 완료)
   가. 원고는 이 사건 임대차계약 기간 만료 전인 2024년 2월 15일 피고에게 내용증명 우편을 통해 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 명확히 통지하였고, 이에 따라 이 사건 임대차계약은 2024년 5월 31일 기간 만료로 적법하게 종료되었습니다(갑 제3호증 내용증명 우편 사본).
   나. 원고는 이 사건 임대차계약 종료에 따라 이 사건 부동산을 피고에게 인도할 준비를 모두 마쳤으며, 피고의 보증금 반환과 동시에 이 사건 부동산을 인도할 의사가 있습니다.
   다. (만약 임차권등기를 마쳤다면) 한편, 원고는 피고가 임대차보증금을 반환하지 아니하여 부득이 2024년 6월 O일 서울중앙지방법원 2024카기OOOO호로 주택임차권등기명령을 받아 2024년 6월 OO일 이 사건 부동산에 관하여 주택임차권등기를 경료하였습니다(갑 제4호증 주택임차권등기명령 결정문 또는 등기사항전부증명서). 이로써 원고는 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있는 조건을 갖추었습니다.
4. 피고의 보증금 반환 의무 불이행
   이 사건 임대차계약은 위와 같이 적법하게 종료되었으므로, 피고는 원고에게 임차보증금 200,000,000원을 반환할 의무가 발생하였습니다. 그럼에도 불구하고 피고는 정당한 이유 없이 현재까지 위 임차보증금의 반환을 지체하고 있습니다.
5. 결론
   따라서 원고는 피고에 대하여 임차보증금 200,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 구하고자 이 사건 소송에 이르게 된 것입니다.

입 증 방 법

1. 갑 제1호증 임대차계약서 사본
2. 갑 제2호증 보증금 이체확인증 (또는 영수증)
3. 갑 제3호증 내용증명 우편 사본
4. (해당 시) 갑 제4호증 주택임차권등기명령 결정문 또는 등기사항전부증명서
5. 갑 제5호증 원고 주민등록등본
6. 갑 제6호증 부동산등기사항전부증명서 (이 사건 부동산)

첨 부 서 류

1. 위 입증방법 각 1통
2. 소장 부본 1통 (피고 수만큼)
3. 송달료 납부서 1통
4. 인지액 계산서 및 납부서 (전자납부 영수증) 1통2024년 7월 10일 (예시 날짜)
   위 원고 김민수 (인 또는 서명)

서울중앙지방법원 귀중 (피고의 주소지, 부동산 소재지, 또는 의무이행지 관할 법원)

참고 :

• 선택: 지급명령은 절차가 간편하고 빠르지만, 채무자(임대인)가 이의신청하면 정식 소송으로 넘어간다. 임대인이 다툴 여지가 없다면 지급명령을, 다툼 예상되거나 신속한 강제집행을 원하면 민사소송을 고려.
• 지연손해금: 보증금 반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무로 보아 임대인은 이행청구를 받은 때부터 지체책임을 진다. 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법)의 지연손해금을 청구하는 것이 일반적이다.
• 임차권등기명령: 임차권등기명령을 이미 받았다면 그 사실을 신청이유/청구원인에 포함하고 증거로 제출하는 것이 좋다.

강제집행으로 보증금 회수

• 지급명령 확정되거나 승소판결이 확정되면, 임차인(채권자)은 이 ‘집행권원(執行權原)’을 바탕으로 임대인(채무자)의 재산에 대해 강제집행을 신청하여 보증금을 회수할 수 있다.

I. 확정된 지급명령 또는 판결 이후 집행 절차 (일반론)

1. 집행문 부여 신청:
   • 판결/지급명령이 확정되면, 해당 법원(제1심 법원 또는 지급명령을 발한 법원)에 ‘집행문부여신청’.
   • 필요서류: 지급명령 정본 또는 판결문 정본, 확정증명원, (필요시) 송달증명원 등.
   • 정본 끝에 집행문을 붙여 있어야 강제집행을 할 수 있다.
2. 채무자 재산 조사 (필요시):
   • 임대인의 재산을 정확히 알지 못하는 경우, 법원에 ‘재산명시신청’을 할 수 있다.
   • 채무자가 재산명시기일에 불출석하거나 허위 목록을 제출하면 처벌받을 수 있다.
   • 명시절차로도 파악하기 어렵다면 ‘재산조회신청’을 통해 금융기관, 공공기관 등에 재산을 조회.
3. 강제집행 신청:
   • 조사된 채무자의 재산 종류에 따라 강제집행 방법이 달라.
     • 부동산: 강제경매 신청 (아래 예시)
     • 채권 (예: 임대인의 예금, 급여, 다른 임대차보증금 등): 채권압류 및 추심명령 또는 전부명령
     • 유체동산 (가구, 가전제품 등): 유체동산 압류 및 경매 신청
4. 채권 만족:
   • 경매로 매각되거나, 압류된 채권이 추심되면 그 배당금/추심금으로 임차인은 보증금을 변제받다.

II. 임대 건물을 대상으로 한 강제경매 신청 절차 및 신청서 예시

위 사안(임차인 김민수, 임대인 박영희, 보증금 2억원 미반환으로 승소 확정)을 바탕으로 박영희 소유의 ‘서울특별시 서초구 반포대로 123, 행복빌라 301호’에 대해 강제경매를 신청하는 예시.

강제경매 신청 준비물 (일반적):

1. 집행력 있는 판결정본 또는 지급명령 정본 (집행문, 송달증명원, 확정증명원 포함)
2. 채무자(임대인)의 주민등록초본
3. 부동산등기사항전부증명서 (경매 대상 부동산)
4. 토지대장, 건축물대장 (경매 대상 부동산)
5. 등록면허세 납부확인서 (부동산 소재지 관할 시·군·구청 세무과)
6. 등기신청수수료(대법원 수입증지) 영수필확인서
7. 경매예납금 (법원에서 정하는 금액, 통상 청구금액 및 부동산 가액에 따라 산정)

부동산강제경매 신청서 (예시)

부동산강제경매 신청

채 권 자 (신청인): 김민수 (주민등록번호: 850101-1******)
서울시 강남구 도곡로 456, 드림아파트 101동 202호 (송달장소)
(연락처: 010-1234-5678)

채 무 자 겸 소 유 자: 박영희 (주민등록번호: 601101-2******)
서울시 용산구 이태원로 789, 프라임빌딩 10층 (주소)
(연락처: 010-9876-5432)

경매할 부동산의 표시: 별지목록 기재와 같음

청 구 채 권 의 표 시: 금 200,000,000원 (서울중앙지방법원 2024가단OOOOO 임차보증금반환 청구사건의 2024. O. O. 선고된 판결[또는 2024차전OOOO 지급명령]에 기한 원금) 및 이에 대한 지연손해금 (판결문에 명시된 이율 및 기간에 따라 계산)

집 행 권 원 의 표 시: 서울중앙지방법원 2024가단OOOOO 임차보증금반환 사건의 집행력 있는 판결정본 (또는 서울중앙지방법원 2024차전OOOO 지급명령의 집행력 있는 정본)

신 청 취 지

채권자의 채무자에 대한 위 집행권원에 기한 채권의 변제에 충당하기 위하여 별지목록 기재 부동산에 대하여 강제경매개시결정을 하고, 채권자를 위하여 이를 압류한다.
라는 재판을 구합니다.

신 청 이 유

1. 채권자는 채무자를 상대로 서울중앙지방법원 2024가단OOOOO호로 임차보증금반환 청구소송을 제기하여 2024년 O월 O일 승소판결을 받았고(또는 2024차전OOOO호로 지급명령을 받아), 위 판결(또는 지급명령)은 2024년 O월 O일 확정되었습니다.
2. 그러나 채무자는 위 확정판결(또는 지급명령)에 따른 임차보증금 및 지연손해금의 지급의무를 현재까지 이행하지 않고 있습니다.
3. 따라서 채권자는 위 채권의 만족을 얻기 위하여 채무자 소유의 별지목록 기재 부동산에 대하여 강제경매를 신청하는 바입니다.

첨 부 서 류

1. 집행력 있는 판결정본 (또는 지급명령 정본) 1통 (집행문, 송달증명원, 확정증명원 포함)
2. 채무자(박영희)의 주민등록초본 1통
3. 별지목록 부동산등기사항전부증명서 1통
4. 별지목록 건축물대장등본 (전유부) 1통
5. 별지목록 토지대장등본 (대지권등록부 포함) 1통
6. 등록면허세 납부확인서 (영수필통지서) 1통
7. 등기신청수수료(대법원 수입증지) 영수필확인서 1통
8. 경매예납금 납부서 (법원에 문의하여 금액 확인 후 납부) 1통
9. (기타) 부동산목록 5부 (경매계에서 요구하는 부수)2024년 8월 1일 (예시 날짜)
   위 채권자 김민수 (인 또는 서명)

서울중앙지방법원 귀중 (부동산 소재지 관할 법원)

별지

부동산의 표시

1. [집합건물인 경우 예시 – 다세대주택, 아파트 등]
   1동의 건물의 표시
   서울시 서초구 반포대로 123
   [도로명주소] 서울특별시 서초구 반포대로 123
   철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 다세대주택
   (각 층 면적 생략)전유부분의 건물의 표시
   건물의 번호: 제3층 제301호
   구 조: 철근콘크리트조
   면 적: 80.00㎡ (등기부등본상 전용면적)

   대지권의 목적인 토지의 표시
   (토지 등기부등본 내용 기재 – 소재지번, 지목, 면적 등)

   대지권의 종류: 소유권 대지권
   대지권의 비율: (토지 전체 면적) 분의 (해당 세대의 대지 지분 면적) 끝.

(부동산의 표시는 반드시 해당 부동산의 등기사항전부증명서와 정확히 일치하도록 기재해)

강제경매 진행 절차 (개요):

1. 경매신청서 접수: 채권자가 위 서류를 갖추어 부동산 소재지 관할 법원에 제출.
2. 경매개시결정: 법원에서 서류 심사 후 요건이 충족되면 경매개시결정하고, 해당 부동산에 경매개시기입등기를 촉탁. 채무자에게 경매개시결정 정본 송달.
3. 현황조사 및 감정평가: 집행관이 현황조사를 하고, 감정평가사가 부동산의 가치를 평가.
4. 매각 준비: 최저매각가격 결정, 매각기일 및 매각결정기일 지정 공고.
5. 입찰 (매각기일): 정해진 날짜에 입찰자들이 입찰에 참여하여 최고가 매수신고인 결정.
6. 매각허가결정 (매각결정기일): 법원이 최고가 매수신고인에게 매각을 허가.
7. 매각대금 납부: 매수인이 정해진 기한 내에 매각대금을 납부.
8. 배당: 매각대금에서 집행비용을 공제 후, 채권자들의 채권순위와 채권액에 따라 배당. (임차인은 확정일자 등 기준으로 우선변제권이 있다면 순위에 따라 배당)
9. 소유권이전등기: 매수인이 대금을 완납하면 부동산 소유권을 취득하고, 법원에서 소유권이전등기를 촉탁.

주의사항:

• 채무자(임대인)에게 다른 재산(예금, 급여 등)이 있다면 채권압류 및 추심/전부명령이 더 빠르고 간편할 수.