아래 내용을 참고하여 본인의 세대가 양도하려는 주택을 제외하고 몇 개의 주택을 소유하는지 판단하여 입력값에 반영하세요.
1세대 정의
1세대란? 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 단위다. (반드시 주민등록상 동일세대가 아니라도 동일한 생활자금으로 생활하는 경우 포함)
- 거주자: 국내에 주소를 두거나 180일 이상 거소를 둔 개인입니다. 국적 불문, 거주 기간/직업/자산 등 생활 관계로 판단합니다.
- 배우자: 법률상 배우자를 의미합니다. 중혼적 사실혼, 가장이혼의 경우에도 세법은 실질과세 원칙에 따라 과세합니다.
- 배우자 없이 별도세대 인정:
- 30세 이상인 경우
- 배우자 사망 또는 이혼한 경우
- (30세 미만 미혼이라도) 기준 중위소득 4할이상 소득으로 독립생계를 유지하는 경우(미성년자는 원칙적으로 불인정, 예외 있음)
- 생계 가족: 직계존비속(+배우자), 배우자의 직계존비속(+배우자), 형제자매, 배우자의 형제자매를 포함합니다.
- 며느리/사위/처남/처제는 동일 세대 포함.
- 배우자의 형제자매의 배우자(처남댁/동서 등)는 동일 세대 불포함.
- 형제자매의 배우자(매형, 형수, 형부)는 동일 세대 불포함. (예: 누나 세대와 동일 주소에서 생계를 같이하더라도 매형 명의의 주택은 제외하고 판단)
- 일시 퇴거자 포함: 취학, 질병 요양, 근무 등으로 일시 퇴거한 자는 동일 세대에 포함됩니다 (증빙 필요).
- 주의: 취득세는 주민등록 기준(형식)이나, 양도소득세는 동일 주소에서 생계라는 실질 기준이므로, 같은 주소라도 생계를 달리하면 별도 세대 가능합니다. 판단 시점은 취득일(잔금일)/양도일이므로 당일 현재 세대 분리 이용 가능합니다.
1주택 정의 및 주택 수 산정
주택 판단 기준: 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물. 용도 불명 시 공부상 용도를 따릅니다.
- 주거용 오피스텔: 실제 주거용으로 사용하면, 재산세 과세 여부나 사업자 등록 여부 불문하고 주택으로 간주됩니다.
- 무허가 주택: 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 간주됩니다.
- 폐가: 건축법상 건축물로 볼 수 없는 경우 주택에서 제외됩니다.
- 별장: 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 간주됩니다.
- 어린이집: 별도 사업용 건물은 주택에서 제외되나, 아파트 등을 어린이집으로 사용 시 주택으로 간주됩니다.
주택 수 산정 원칙: 양도일 현재 1세대가 소유한 주택 수를 합산합니다.
- 공동소유 주택: 원칙적으로 각자 1주택으로 간주하나, 동일 세대원이 공동 소유 시 세대 전체로 1주택으로 판단합니다.
- 겸용 주택: 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전부 주택으로 간주하고, 주택 면적이 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 간주합니다.
- 명의신탁 주택: 실제 소유자의 주택으로 간주합니다.
- 매수자의 등기 지연: 잔금일 기준으로 매수자의 주택으로 간주합니다.
- 다가구주택:
- 하나로 통매매하는 경우 단독주택으로 간주하여 1주택입니다.
- 개별 호수로 분양 또는 매매하는 경우 다세대 주택처럼 각각 1주택으로 간주합니다.
- 주의: 지하층/옥상은 층수에서 제외되나, 옥탑방 증축 등으로 수평투영면적 1/8 초과 시 다세대로 과세될 수 있습니다.
- 용도 변경 주택:
- 주택을 근린생활시설 등으로 변경 후 양도: 다주택자의 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 변경 후 보유기간에 장기보유특별공제 적용 여부가 달라집니다.
- 근린생활시설을 주택으로 변경 후 양도: 용도변경 시점을 주택 취득시점으로 간주하며, 보유/거주 기간도 그 때부터 산정됩니다.
- 재고주택 (건설회사의 미분양 주택 등): 판매용이므로 주택 수 산정에서 제외됩니다.
1세대 1주택 비과세 특례 요건 (주요 내용 요약)
특정 사유로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 아래 '양도 시 남은 주택 수'가 1개인 경우 주로 해당됩니다.
1. 일시적 2주택 비과세 요건
1세대 1주택자가 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 다음 요건을 충족하면 종전 주택 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 종전주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규주택 취득: 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득해야 합니다.
- 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 양도: 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다. (2023년 1월 12일 이후 양도분부터 주택 소재지 구분 없이 3년으로 연장)
- 주의: 이사 등의 목적이어야 하며, 투기 목적으로 판단되는 경우는 제외될 수 있습니다.
2. 상속주택 비과세 요건
1주택을 소유한 1세대가 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 일정 요건을 충족하면 비과세가 적용됩니다.
- 일반주택 양도 시 비과세: 상속으로 취득한 주택(상속주택)이 아닌, 기존 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에 비과세가 적용.
- 상속개시일 기준 별도 세대원 원칙: 원칙적으로 상속개시일 현재 피상속인과 상속인은 별도 세대원이어야 합니다. 다만, 동거봉양 합가 후 상속이 개시된 경우 등 특정 요건을 충족하면 동일 세대원이었더라도 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.
- 상속주택의 범위: 피상속인이 2주택 이상을 상속하는 경우에는 다음의 순위에 따라 1개의 주택만 비과세 혜택이 적용되는 '선순위 상속주택'으로 봅니다. (세율 계산 시 상속주택은 주택 수에서 제외)
- 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택
- 소유 기간이 같은 경우 피상속인 거주 기간이 가장 긴 주택
- 위 두 가지도 같은 경우 피상속인이 상속개시일 현재 거주하고 있던 주택
- 위 조건으로도 판단이 안 될 경우 기준시가가 가장 높은 주택
- 보유기간 및 거주기간 계산: 상속주택의 보유기간과 거주기간은 상속개시일부터 계산합니다. 다만, 피상속인과 동일 세대원이 상속받은 경우 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산할 수 있습니다.
3. 혼인주택 비과세 요건 (혼인 합가)
각각 1주택을 보유한 남녀가 혼인하여 1세대가 2주택이 되는 경우, 다음 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 혼인일로부터 10년 이내 양도: 혼인한 날(혼인신고일 기준)로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 보아 비과세 가능합니다.
- 양도 주택의 비과세 요건 충족: 먼저 양도하는 주택은 양도일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.
4. 동거봉양 합가 비과세 요건
1주택을 보유한 직계비속이 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 다음 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 합가일로부터 10년 이내 양도: 합가일로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 보아 비과세 적용받을 수 있습니다.
- 직계존속 연령 요건: 합가 시점에 직계존속 중 한 분이라도 60세 이상이어야 합니다. 다만, 중증환자 등 특정 질환자의 경우 연령 요건을 충족하지 않아도 됩니다.
- 각 세대 1주택 보유: 합가 시점 직계비속 세대와 직계존속 세대 모두 각각 1주택만 보유하고 있어야 합니다.